Если человек снимает квартиру, а хозяин собрался ее продавать, можно договориться об аренде с последующим выкупом. В статье расскажем, как работают такие отношения между продавцом и покупателем и как правильно составить договор.
Что такое аренда с правом выкупа
Аренда с правом выкупа — это договоренность между собственником и арендатором о том, что арендатор выкупит недвижимость через определенный срок. Эту договоренность фиксируют в договоре, в котором указывают условия и аренды, и выкупа.
По договору аренды с выкупом можно приобрести:
- Недвижимость — квартиры, дома, дачи, офисы, склады, коммерческие помещения.
- Земельные участки — как частные, так и государственные или муниципальные, если это предусмотрено законом.
- Оборудование и технику — станки, механизмы, производственное оборудование, бытовую и офисную технику.
- Транспортные средства — автомобили, спецтехнику и другие виды транспорта.
В этой статье мы будем говорить только о недвижимости.
Обычно по договору аренды с последующим выкупом арендатор снимает помещение и платит одновременно и арендные, и выкупные платежи. Выкупные платежи — это деньги, которые учитываются в счет покупки. К моменту выкупа арендатору остается доплатить совсем немного или выкупные платежи полностью покрывают стоимость квартиры.
Разберемся на примере.
Мария арендует у Дениса помещение под салон красоты. Денис собирается продать недвижимость и предупреждает об этом Марию. Девушка хочет выкупить помещение, но сейчас у нее нет на это денег. Тогда она договаривается с Денисом, что в течение года будет платить и аренду, и выкупные платежи. А через год выплатит остаток суммы и купит недвижимость. И они заключают договор аренды с последующим выкупом.
Плюсы и минусы аренды с последующим выкупом
Договор аренды с последующим выкупом позволяет арендатору проверить, подходит ли ему недвижимость, прежде чем покупать объект. Кроме того, таким образом стороны фиксируют цену и право выкупить помещение. Это удобный способ купить недвижимость и не переплачивать по процентам за кредит. Но финансовая нагрузка на арендатора при этом сильно возрастет — ему придется платить и аренду, и выкупные платежи.
Для продавца такой договор обычно невыгоден — ему проще получить деньги за выкуп сразу. А если откладывать продажу, то продать объект дороже, потому что цены на недвижимость регулярно растут. Поэтому продавец обычно соглашается договор аренды с последующим выкупом в нескольких случаях:
- Недвижимость трудно продать из-за ее состояния, расположения или обременений.
- Продавец в хороших отношениях с арендатором и согласен пойти ему навстречу.
- Продавцу выгоднее получать повышенные выплаты ежемесячно, чем выкупную сумму единой выплатой. Например, чтобы вкладывать деньги в бизнес.
Как правильно составить договор аренды с выкупом
Договор аренды с последующим выкупом не нужно заверять у нотариуса, но он может проконсультировать по важным моментам и проверить юридическую силу документа. В договоре важно указать следующие пункты.
Основную информацию. Название договора, дату и место заключение, наименования и данные сторон. В этом договоре владельца недвижимости обычно называют арендодателем, реже — собственником или продавцом. Вторую сторону называют арендатором или покупателем. Оба варианта юридически верны.
Данные сторон должны содержать:
- ФИО, паспортные данные и адрес регистрации для физических лиц;
- наименование, ИНН, ОГРН, юридический адрес для юридических лиц.
Предмет договора. В этот пункт нужно включить подробное описание объекта — адрес, площадь, этаж, кадастровый номер, технические характеристики. Их можно посмотреть в выписке из ЕГРН и техническом паспорте.
В этом же пункте нужно указать сведения о собственнике — повторить данные из первого пункта и добавить реквизиты документа, который подтверждает право собственности. Обычно это выписка из ЕГРН.
По желанию сторон можно добавить в этот пункт основание приобретения права. Например, сведения о договоре купли-продажи или свидетельства о праве на наследство.
Срок аренды. Точная дата, до которой объект сдается в аренду. Здесь же нужно прописать условия продления или прекращения аренды. Обычно прописывают, что продление аренды возможно через дополнительное соглашение.
Размер и порядок внесения арендной платы. В этом разделе указывают какую сумму, каким способом и в какой день должен вносить арендатор. Если этого не указано, считается, что плата вносится «по обычаю» — каждый месяц. Однако это очень неопределенные условия, поэтому, если пропустить этот пункт, арендодатель может обвинить арендатора в неуплате и расторгнуть договор.
Условия выкупа. В этой части договора фиксируют право арендатора выкупить объект, вписывают стоимость недвижимости, а еще размер, порядок и способ внесения выкупных платежей. Обычно в договоре указывают один из этих вариантов порядка выкупа:
- Арендатор платит выкупные платежи до тех пор, пока не выкупит объект.
- Арендатор платит выкупные платежи в течение определенного времени, а затем доплачивает остаток суммы и выкупает объект.
- Арендатор вносит всю сумму выкупа целиком в оговоренную дату.
- Арендная плата начисляется в счет выкупа.
В этом пункте также указывают условия перехода права собственности. Оно переходит к арендатору после полной оплаты выкупной цены и регистрации в ЕГРН, а договор служит правоустанавливающим документом.
Права и обязанности сторон. В этом разделе обычно указывают, что арендодатель обязуется предоставить недвижимость в аренду с последующим правом выкупа и не вмешиваться в пользование помещением, а арендатор обязуется вносить арендные и выкупные платежи, содержать объект в должном виде и использовать по назначению. Здесь же распределяют ответственность сторон. Например, кто занимается ремонтом, кто этот ремонт оплачивает и какие изменения может вносить арендатор в помещение.
Ответственность сторон. В этом пункте указывают штрафы и санкции за просрочку платежей, ущерб имуществу и несоблюдение условий договора. Здесь же можно указать порядок разрешения споров. Обычно указывают, что споры можно решить до суда и что арендные платежи не возвращаются при расторжении договора. Относительно выкупных платежей условия зависят от договоренностей сторон.
Дополнительные условия. Здесь можно указать правила пользования объектом, условия досрочного выкупа или расторжения договора и другие договоренности, если они не противоречат закону.
Важно. Продавец не может указать в дополнительных условиях возможность выкупить объект обратно или отказаться от передачи прав собственности.
Заключительные положения. В этом пункте указывают срок действия договора, порядок внесения изменений и дополнений и оставляют поле для подписи и реквизитов сторон.
Какие риски связаны с договором аренды с правом выкупа
Главный риск — что одна из сторон может его расторгнуть. Тогда покупатель потеряет время и может потерять выкупные платежи, если это предусмотрено условиями договора. При этом за время аренды цены на рынке могут вырасти, и на возвращенную сумму будет труднее купить новую недвижимость.
Еще один риск для покупателя в том, что на время аренды квартира находится в собственности продавца. За это время продавец может ее подарить, продать или заложить. Поэтому в договоре обычно указывают, что если во время действия договора продавец захочет заключить сделку, связанную с отчуждением или обременением недвижимости, он должен получить согласие арендатора. Такую оговорку можно включить в пункт про обязательства сторон или в дополнительные условия.
Если же покупатель расторгнет сделку, собственник обязан вернуть выкупные платежи, если это предусмотрено договором. Тогда продавец останется без покупателя и без денег. При этом квартира может потерять товарный вид за время аренды и продать ее будет сложнее, либо придется потратиться на ремонт. Кроме того, собственник всегда рискует прогадать с ценой, так как цены на недвижимость обычно растут, а договор обязывает продавца зафиксировать стоимость.
Частые вопросы
Только текущий арендатор может заключить договор об аренде с последующим выкупом?
Нет, это может сделать любой человек. Некоторые покупатели заключают договор об аренде с выкупом, чтобы пожить в квартире или проверить коммерческую недвижимость перед покупкой.
Нужно ли регистрировать договор аренды с выкупом?
Да, такой договор нужно регистрировать в Росреестре согласно ст. 609 ГК РФ, потому что аренда с последующим выкупом накладывает обременение на объект недвижимости.
Что будет, если стороны передумают исполнять договор аренды с правом выкупа?
Порядок действий на этот случай прописывают в договоре. Условия могут быть разными в зависимости от договоренностей сторон. Обычно такой договор можно расторгнуть по обоюдному согласию без штрафных санкций. Если же договор расторгает одна из сторон, наличие штрафов и санкций зависит от причины расторжения договора и его условий.
Обязан ли продавец возвращать деньги, если покупатель расторгнет договор?
Это зависит от условий договора и конкретной ситуации. Но общие правила такие:
Если платежи разделены на арендные и выкупные. Собственник не обязан возвращать арендные платежи, но обязан вернуть выкупные. Иначе это будет считаться неосновательным обогащением.
Если выкупная цена равна сумме арендных платежей или не отделена от них. Как правило, арендодатель не обязан возвращать деньги, потому что такие выплаты считаются арендными платежами. Но покупатель может потребовать возврата через суд. Успешность дела будет зависеть от условий договора и судебной практики.