Что такое хрущевка
Хрущевками называют многоквартирные дома, построенные в 1957-1980 годах по типовым проектам. Свое название они получили от имени генерального секретаря ЦК КПСС того времени Никиты Хрущева.
История появления хрущевок
После Великой отечественной войны страна столкнулась с жилищной проблемой. По официальным данным, домов лишились больше 70 миллионов человек. И даже те, у кого была крыша над головой, ютились в коммунальных квартирах, общежитиях и бараках.
Важно было как можно быстрее обеспечить граждан собственным и относительно комфортным жильем. Для этого нужно было стандартизировать этапы строительства. Чтобы один проект можно было возвести в тысячах разных городов. Так, архитекторы разработали несколько типовых проектов. Проекты появлялись постепенно и дорабатывались со временем. Например, в самых первых проектах не были предусмотрены балконы — они появились позднее.
Основные типы хрущевок
Как мы уже сказали, дома хрущевской эпохи возводились по типовым проектам, которые называют сериями. Разные серии отличаются материалом стен, площадью и и планировкой квартир, внешним видом и другими параметрами. Отметим также, что иногда проекты могли модифицировать, и даже дома одной серии могут иметь отличия. Существует больше 20 серий хрущевок, но мы разберем только некоторые из них.
Серия К-7
Дома этой серии — пятиэтажные, облицованные бело-серой и красной плиткой. В таких домах были одно- двух- и трехкомнатные квартиры с раздельным санузлом. А также относительно большие кухни — около 6 кв. м.
Это одна из первых массовых серий. Поэтому многие дома, построенные по ее проекту, уже снесены или в плохом состоянии.
Серия 447 или 1-447
Дома этой серии можно встретить практически во всех регионах. Это кирпичные пятиэтажные объекты. В Москве также встречаются четырехэтажные, а в регионах — трехэтажные модификации. Их можно узнать по необлицованным кирпичным стенам и строгой прямоугольной форме без выступов. В двух- и трехкомнатных квартирах встречаются маленькие кухни. Но зато собственники могут сносить межкомнатные перегородки и расширять помещения.
Серия 528 или 1-528
Это трех- и пятиэтажные кирпичные дома. Их легко отличить по окнам с характерными эркерами. Главные преимущества серии — высокие потолки, широкие подоконники и откосы, а также паркетный пол.
Дома такой серии можно встретить в Ленинградской области, Санкт-Петербурге и Великом Новгороде.
Серия 464 или 1-464
Пяти-, иногда трех- и четырехэтажные панельные дома. Отличительная внешняя особенность — окна на лестничной площадке, которые не отличаются от окон в квартирах. Среди преимуществ — кладовки в квартирах и балконы. Но обратите внимание: в таких домах низкая теплоизоляция, а также нельзя провести капитальную перепланировку.
Серия 335 или 1-335
По типовому проекту строили пяти-, иногда четырех- и трехэтажные панельные дома. Их внешний вид знаком многим — панели во всю высоту этажа и широкие окна. Однако многие считают дома этой серии одними из самых неудачных и некомфортных. Так, в них тонкие стены с плохой теплоизоляций и высокой слвшимостью, очень маленькие квартиры и кухни и нет изолированных комнат.
Серия 480 или 1-480
Дома этой серии — панельно-кирпичные, пяти- девяти и десятиэтажные. Похожи на серию 1-335. В таких домах можно проводить перепланировки без ограничений. И, скорее всего, они понадобятся. Так как главные недостатки серии — неудобные планировки с маленькими кухнями. Также собственники могут столкнуться с проблемами: стыки между панелями пропускают холод, а кирпичи в несущих стенах растрескиваются.
Серии Г и Ги
Пяти-, шести- и семиэтажные панельные дома, которые можно встретить только в Санкт-петербурге и Ленинградской области. Одно из главных отличий — всего две квартиры на этаже. Поэтому практически все квартиры в доме — двух-, трех- и четырехкомнатные. Однако в них нет балконов и подоконников. А также маленькие кухни — не больше 5 кв. м.
Плюсы и минусы хрущевок
Преимущества и недостатки отдельных серий мы описали выше в статье, здесь же поговорим об особенностях, которые можно отнести практическу к любой хрущевке.
Плюсы хрущевок
Невысокая стоимость
Из-за предубеждения покупателей спрос на квартиры в таких домах низкий. Собственники месяцами не могут найти покупателей и часто готовы снижать цену. Сюда же можно отнести и относительно небольшую стоимость ремонта. Из-за того, что хрущевки возводились по проектам, строители хорошо понимают, как их ремонтировать. А найти готовые дизайн-проекты для таких квартир гораздо проще.
Хорошая инфраструктура
Как правило, хрущевки строились целыми микрорайонами, в которых были и школы, и детские сады, и поликлиники. С транспортной доступностью тоже все хорошо: рядом всегда есть остановки общественного транспорта, а в крупных городах — метро.
Просторные дворы
При строительстве хрущевок не экономили место и не возводили дома вплотную, как делают сейчас некоторые застройщики. При этом дворы не пустые — в них много зелени и обустроены детские площадки. Иногда соседи объединяются и разбивают клумбы с цветами — это еще одно преимущество обжитых домов. Да, дворов без машин в таких домах нет, но жители могут установить шлагбаум, чтобы не пускать посторонних.
Минусы хрущевок
Плохая шумоизоляция
Тонкие стены хорошо передают звуки, поэтому зачастую в таких домах хорошо слышно, что происходит в соседних квартирах и в подъезде. Поэтому в расходах на ремонт нужно предусмотреть хорошую звукоизоляцию, а это значительно увеличит бюджет.
Маленькая площадь
Даже трехкомнатные квартиры в хрущевках компактные, 45-60 кв.м. Жилая площадь в них еще меньше — до 40 кв. м. Лучший вариант — приобрести трех- или четырехкомнатную квартиру и провести перепланировку. В первую очередь, объединить кухню с гостиной. Комнат станет меньше, но они будут просторнее и увеличится полезная площадь. Однако учитывайте, что не в каждом доме это можно сделать. Удобнее всего панельные дома: как правило, в них можно сносить любые внутренние стены. А вот с кирпичными сложнее — понадобится внимательно изучать проект и долго согласовывать изменения.
Неудобные планировки
Небольшая площадь квартир не была бы большим минусом, если бы планировки были тщательно продуманы. Однако во время создания проектов никто не заботился об удобстве и комфорте жильцов: считалось, что такое жилье возводят на время. Поэтому теперь собственникам приходится мириться с маленькими кухнями, совмещенными санузлами и отсутствием изолированных комнат.
Как проверить состояние хрущевки
Возраст не идет на пользу недвижимости: изнашиваются инженерные сети и конструктивные элементы, ухудшается теплоизоляция. Грамотно оценить степень износа и спланировать вложения в ремонт помогут несколько способов.
Во-первых, визуальный осмотр. Но помните, что даже хороший ремонт не гарантирует, что у квартиры не будет проблем. Так, собственники могли не заменить старые коммуникации и проводку. А с некоторыми проблемами и вовсе не сможет справиться один собственник. Например, в квартире на последнем этаже могут быть протечки из-за плохого состояния крыши. Поэтому перед сделкой лучше вызвать специалиста, который даст оценку состояния квартиры и дома. Он же сможет подсказать, какие работы нужно провести в первую очередь и сколько они будут стоить.
Во-вторых, стоит проверить информацию в официальных источниках. Сведения о многоквартирных домах хранятся в Реестре объектов жилищного фонда ГИС ЖКХ. Это общедоступная информация, получить которую может любой человек. Для проверки нужно указать адрес объекта.
В Реестре вы сможете посмотреть год постройки и ввода в эксплуатацию, серию и тип проекта, процент износа, дату планируемого капитального ремонта и другую полезную информацию.
Также мы рекомендуем расспросить о доме его жильцов: бабушек на лавочке у подъезда, соседей по лестничной клетке и главного по дому. Они могут рассказать детали, которых нет в отчетах и не видны при осмотре. Но не стоит полностью доверять словам: иногда люди могут специально приврать или утаить правду. Например, если не хотят появления новых соседей или наоборот желают, чтобы квартиру быстрее продали.
Сравнение хрущевок с другими типами жилья
Сложно говорить о плюсах и минусах квартир в хрущевках, не сравнивая их с другими объектами. Ведь обычно клиенты выбирают между разными вариантами. Давайте разберем, чем хрущевки отличаются от домов, построенных в разное время.
Хрущевка или сталинка
Сталинками называют дома, построенные в период с 1933 по 1960-е годы. Несмотря на то, что некоторые хрущевки и сталинки могли быть построены примерно в одно время, такие дома значительно отличаются друг от друга.
Сталинки просторнее: в некоторых домах площадь однокомнатных квартир — около 50 кв. м, это больше, чем площадь трехкомнатных квартир в хрущевке. Кухни тоже большие — 10-12 кв.м. Есть место и для готовки, и для приема пищи. Также в сталинках обычно раздельный санузел, даже в однокомнатных квартирах.
Еще одна боль жителей хрущевок, не знакомая жителям сталинок — хорошая тепло- и звукоизоляция. Все благодаря толстым стенам толщиной до 60 см. Но даже теплые стены могут не спасти от высоких счетов за отопление. Ведь чем больше квадратных метров и выше потолки — тем больше и суммы в квитанции.
Также нужно помнить, что сталинки старше хрущевок, поэтому сильнее изношены. Если в доме и квартире не было капитального ремонта, новому собственнику придется заложить большой бюджет на обновление. А некоторые дома в стиле сталинской архитектуры еще и входят в список объектов культурного наследия. Это накладывает большие ограничения на ремонтные работы. Например, владелец не сможет остеклить балкон, установить кондиционер или заменить деревянное окно на пластиковый стеклопакет.
Хрущевка или брежневка
Брежневки пришли на смену хрущевок в начале 1960-х годов. Квартиры в таких домах комфортнее хрущевок, но не такие удобные, как сталинки. Так, планировки в них удачнее, чем в хрущевках: многие дома так и называют: «с улучшенной планировкой». Но они все еще не так хороши, как в сталинках. Например, санузел раздельный, но ванные очень маленькие.
Также в брежневках практически всегда есть балконы, лифты и мусоропровод. Хотя последний может быть как преимуществом, так и недостатком. Шумо- и теплоизоляция примерно такие же, как и в хрущевках — это общая проблема всех панельных домов.
Хрущевка или новостройка
В отличие от домов советской постройки, у новостроек нет типовых проектов. Даже дома от одного застройщика могут очень отличаться между собой. Также большое значение имеет класс дома. Так, квартиры эконом-класса могут быть сравнимы по комфорту с хрущевками, а бизнес-класса — несопоставимо лучше.
Главное преимущество хрущевок перед новостройками — развитая инфраструктура вокруг дома, об этом мы говорили выше. Хрущевки, как правило, дешевле, даже квартир на этапе строительства. Но, если у покупателя нет на руках полной суммы, купить их будет сложнее. Большинство льготных ипотечных программ недоступны для вторичного жилья. А стоимость страхования квартиры будет увеличиваться с каждым годом постройки.
В конце хотим отметить, что несмотря на все минусы, не стоит сразу отговаривать клиентов от покупки квартиры в хрущевке. У каждого покупателя есть свои требования к жилью, и есть те, кому такие объекты подойдут идеально. Учитывайте состояние дома и квартиры, внимательно проверяйте инженерные сети, смотрите планы по проведению капитального ремонта. Ведь каждый объект уникален. И вполне может оказаться, что ваш клиент найдет жилье мечты именно в старом фонде.