Договор купли-продажи — это документ, на основании которого покупатель получит права на недвижимость. Если договор составлен неправильно или содержит незаконные положения, человек рискует остаться без денег и без недвижимости. В статье разберем, какие положения нужно проверить перед заключением договора и как проверить сам документ.
Зачем проверять договор купли-продажи
Ошибки и неточности в документах допускают даже опытные риелторы. Если договор не проверить перед сделкой, один из участников может оказаться в трудной ситуации. Вот частые проблемы, которые могут возникнуть, если договор составлен неправильно или содержит незаконные положения:
- Договор признают недействительным. Покупателю придется возвращать недвижимость, а продавцу — деньги.
- У покупателя возникнут проблемы с налоговыми вычетами, оформлением ипотеки или регистрацией права собственности.
- Покупатель и продавец могут стать жертвами мошенничества со стороны контрагента. Тогда обе стороны рискуют остаться без денег и без недвижимости.
Оспорить условия подписанного договора можно только через суд.
Какие документы нужны для проверки договора купли-продажи
Для проверки договора купли-продажи недвижимости необходимы документы, которые подтверждают личность сторон, право собственности, юридическую чистоту объекта и отсутствие ограничений:
- Выписка из ЕГРН. Она подтверждает право собственности, а еще в ней указывают количество собственников, наличие обременений вроде ипотеки или арестов и запрет на регистрацию сделки, если он есть. Также подойдет отчет на основе сведений из ЕГРН. Заказать такой отчет проще.
- Правоустанавливающие документы на квартиру. Это может быть договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство, договор участия в долевом строительстве, решение суда или документ о приватизации.
- Паспорт собственника. Важно, чтобы данные в паспорте совпадали с данными в правоустанавливающих документах и выписке из ЕГРН.
- Технический паспорт. Он содержит подробное описание здания, квартиры, всех помещений и их особенностей. Благодаря нему можно выявить незаконную перепланировку.
- Выписка из домовой книги или единый жилищный документ (ЕЖД). Эти документы показывают, кто зарегистрирован в квартире. Это нужно, чтобы убедиться, что в квартире никто не прописан и не будет претендовать на проживание.
- Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и капремонту. Подтверждает, что по квартире нет долгов, которые могут перейти к новому собственнику.
Есть еще несколько документов, которые нужны в отдельных случаях:
- Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров
Подтверждают, что собственник дееспособен и в трезвом уме. По закону они не обязательны, но дают дополнительную гарантию. Подробнее о таких справках мы рассказывали в отдельной статье. - Доверенность. Необходима, если сделку заключает представитель собственника.
- Разрешение органов опеки и попечительства. Понадобится, если в сделке участвуют несовершеннолетние или используется материнский капитал.
Что проверять перед заключением договора
Прежде, чем заключить договор, нужно убедиться, что у продавца есть право собственности на квартиру, что сам объект не находится под арестом, а договор имеет юридическую силу. Вот как это можно проверить.
Как проверить право собственности продавца
Право собственности подтверждается сведениями из ЕГРН. Проверяйте, чтобы данные в документе совпадали с паспортными данными собственника, а выписку получили не дольше месяца назад. Бывает так, что человек получил выписку, а потом собственник сменился. Тогда информация в ней не актуальна. Для надежности можно попросить документы, подтверждающие переход прав. Например, договор купли-продажи, договор дарения или завещание.
Если сделку заключает представитель собственника, у него должна быть нотариально заверенная доверенность.
Для большей гарантии стоит проверить историю квартиры. Можно заказать отчет о переходе прав на объект. Это не то же самое, что обычная выписка, которую предоставляет продавец. В документе укажут:
- Сведения обо всех собственниках с 1998 года. Подробная информация и личные данные доступны только актуальному владельцу, но так можно увидеть, как часто квартиру передавали из рук в руки.
- Вид зарегистрированного права и размеры долей. Квартиру нельзя продать целиком, если она в долевой или совместной собственности.
- Дату возникновения, изменения, перехода и прекращения права собственности. По этим данным станет ясно, если показанная продавцом выписка из ЕГРН не актуальна и собственник уже сменился.
- Документы, на основании которых осуществлялся переход права собственности. Подтвердят право продавца на квартиру.
Как проверить дееспособность продавца
Чтобы передать право собственности на квартиру, собственник должен находиться в здравом уме и считаться дееспособным. Этот юридический аспект используют мошенники, чтобы обмануть покупателя. Человек заключает договор, а потом собственник или третье лицо обращается в суд и заявляет о недееспособности продавца или о том, что тот не понимал, что делал, когда подписывал договор.
Чтобы не стать жертвой такой схемы, у продавца можно попросить справку из психоневрологического и наркологического диспансеров. Наличие справки станет аргументом в суде, если кто-то попытается аннулировать сделку по причине недееспособности собственника.
Как проверить обременения и долги
Обременения и долги — это аресты, залоги, аренда, судебные запреты или долги по коммунальным платежам и ипотеке. Обременения вроде ареста не позволяют продавцу продавать квартиру, договор могут признать недействительным. А долгосрочная аренда или долги по ипотеке перейдет к новому владельцу. Вот что нужно проверить.
Выписка из ЕГРН. Значимые ограничения вроде ипотеки или долгосрочной аренды указывают в этом документе.
Информацию на сайте Росреестра. Сервис «Справочная информация по объектам недвижимости» покажет ограничения вроде ипотеки или совместной собственности.
Информацию Федеральной службы судебных приставов (ФССП). На сайте ФССП можно проверить, есть ли у продавца долги. Для этого нужно только его ФИО и дата рождения. Если сервис обнаружит крупный долг, это повод дополнительно проверить квартиру. Она может быть в залоге или арестована за неуплату долгов.
Информацию на сервисах банкротств. Если продавец завершает процедуру банкротства, он больше не может распоряжаться своей недвижимостью. Сделку признают недействительной. Проверить банкротство можно через специальные сервисы. Например, через Федресурс.
Отчет о безопасности сделки их Эксперт-проверки. Такой отчет заменит все предыдущие источники. Сервис автоматически соберет информацию об объекте и собственниках из официальных баз данных и предупредит о потенциальных рисках.
Что проверять в договоре
После проверки продавца и объекта важно внимательно прочитать сам договор. Вот какие его пункты и аспекты стоит проверить.
Содержание договора
Согласно ст. 550 ГК РФ, договор купли-продажи недвижимости нужно заключать только в письменной форме. Он должен содержать четкое определение имущества, его характеристик, цену сделки и данные сторон, их права и обязанности. Если что-то из этого отсутствует, неточно описано или противоречит закону, договор могут признать недействительным.
Ошибки и недостатки
Недобросовестный продавец может неточно или неверно указать условия сделки, либо добавить в договор отдельные пункты, нарушающие права покупателя. Оспорить условия после подписания будет трудно.
Корректность оценки недвижимости
Продавец может сознательно занизить стоимость объекта, чтобы заплатить меньше налогов или скрыть свой доход. Покупатель при этом столкнется с проблемами при оформлении ипотеки и попытках продать квартиру в будущем. Кроме того, сделку могут признать недействительной.
Обычно цену занижают только в документах, а заплатить просят в соответствии с рыночной стоимостью. Поэтому проверяйте, чтобы в договоре была прописана та же сумма, которую продавец просит за объект.
Полномочия сторон
Полномочия сторон в договоре купли-продажи регулируют, кто именно вправе заключать сделку, распоряжаться объектом недвижимости и какие действия стороны могут совершать в рамках договора.
Продавец обязуется передать покупателю квартиру и право собственности на нее, а покупатель — оплатить имущество оговоренным способом и в оговоренный срок. Договор может предусматривать, что передача объекта оформляется отдельным передаточным актом. Главное, чтобы условия были четко прописаны и понятны сторонам.
Продавец не может включить в договор условия, освобождающие его от ответственности за существенные недостатки недвижимости или вводящие покупателя в заблуждение. Например, если продавец указывает в договоре ложные сведения о площади или состоянии квартиры, договор признают недействительным.
Характеристики объекта недвижимости
Согласно ст. 554 ГК РФ, предмет договора должен быть определен точно, чтобы исключить двусмысленности. Это значит, что в договоре должно быть точное и подробное описание квартиры. В договоре указывают адрес, кадастровый номер, вид помещения, общую площадь и количество комнат.
Можно указать дополнительную информацию о состоянии недвижимости, внутренней отделке, состоянии сантехники и электрических приборов. Такие подробности нужны, чтобы четко определить объект сделки, а еще, чтобы у покупателя были весомые аргументы, если продавец передаст квартиру в ненадлежащем виде или скроет существенные проблемы. Например, неработающую канализацию.
Проверить характеристики квартиры можно в выписке из ЕГРН, техническом и кадастровом паспортах. Важно, чтобы информация в этих документах совпадала с перечисленной в договоре и с фактическим состоянием квартиры. Если в квартире сделали перепланировку, это нужно отразить в договоре и приложить к нему разрешение на перепланировку. Иначе покупателю придется нести ответственность, если перепланировка окажется незаконной.
Условия передачи денежных средств
Этот пункт обязательно должен быть в договоре и соответствовать договоренностям с продавцом. Иначе собственник может обвинить покупателя в том, что он не заплатил, то есть, не выполнил условия сделки. Тогда продавец сможет расторгнуть договор и остановить передачу квартиры, даже если фактически получил деньги. Вот что должно быть прописано в этом пункте, чтобы избежать проблем:
- Сумма сделки. Точная сумма в цифрах и прописью.
- Порядок и сроки передачи денег. Конкретная дата или условие, при котором покупатель должен передать деньги. Например, в день подписания договора или после государственной регистрации права собственности.
- Способ передачи денежных средств. Наличными, безналичным переводом, через банковскую ячейку, депозит нотариуса или аккредитив.
- Подтверждение факта передачи денег. Обычно указывают, что продавец получил оплату в полном объеме и не имеет претензий к покупателю. Подтверждается это распиской продавца. Ее включают в договор или оформляют отдельным документом.
- Условия возврата или удержания денежных средств. Этот пункт обычно включают в договор, если тот предусматривает аванс или задаток.
Сроки и порядок передачи недвижимости
Этот пункт нужен, чтобы письменно зафиксировать договоренности. Если его нет в договоре или он прописан нечетко, покупатель может не получить квартиру вовремя, а доказать свою правоту будет трудно. Важно проверить, чтобы в договор учитывал:
Конкретные сроки передачи квартиры. Дата или период, в течение которого продавец обязуется передать квартиру покупателю. Это может быть день подписания договора, день государственной регистрации права собственности или другой согласованный срок. Если срок не прописан или не установлен, на договор действует ст. 314 ГК РФ. Согласно этой статье, передать квартиру нужно в течение семи дней после требования покупателя.
Условия передачи. Как именно продавец передаст квартиру: вручит ключи, подпишет акт приема-передачи квартиры, передаст документы на объект.
Права продавца на проживание после сделки. Если продавец остается в квартире некоторое время после продажи, в договоре оговаривают, когда он должен освободить жилье.
Ответственность за несвоевременную передачу. Возможные штрафы или неустойки, если одна из сторон нарушает сроки передачи денег или ключей.
Условия расторжения договора и форс-мажор
Если этого пункта нет в договоре, расторгнуть договор можно только по обоюдному согласию, либо через суд. Если пункт есть в договоре, в нем обычно перечисляют следующее:
Основания для расторжения. При каких условиях договор расторгают по соглашению сторон, а при каких — в одностороннем порядке. Обычно расторгнуть договор в одностороннем порядке можно, если одна из сторон существенно нарушает его условия. Например, продавец отказывается передавать ключи от квартиры.
Сроки и порядок расторжения. В этом подпункте прописывают, когда и как стороны должны уведомить друг друга о желании расторгнуть договор и что происходит после этого.
Последствия расторжения. Что будет, если договор расторгнут. Обязан ли покупатель платить неустойку, обязан ли продавец вернуть ему деньги.
Существенное изменение обстоятельств. В договоре можно указать, что его можно расторгнуть, если обстоятельства, из которых стороны исходили при заключении договора, сильно изменились. Например, если у собственника сгорел дом и теперь объект сделки — его единственное жилье.
Форс-мажорные обстоятельства. В этом пункте прописывают определение форс-мажора и указывают порядок действия при форс-мажорных обстоятельствах. Обычно указывают, что если у продавца или покупателя случился форс-мажор, он может не исполнять обязанности по договору и при этом не нести наказаний и не платить штрафы.
Нотариальное удостоверение сделки
Присутствие нотариуса обязательно в нескольких случаях:
- Если продается доля в квартире, а не квартира целиком.
- Если недвижимость принадлежит несовершеннолетнему или ограниченно дееспособному человеку.
- Если в сделку включена доля в ипотеке.
Тогда специалист должен заверить договор, иначе документ признают недействительным.
В остальных случаях нотариус не нужен. Но он может проконсультировать по важным нюансам, проверить благонадежность продавца и подтвердить законность сделки. Он может:
- Проверить личности и права сторон.
- Разъяснить юридические последствия подписания договора.
- Лучше проверить собственника и объект, потому что имеет доступ к базам данных и официальным реестрам.
- Заверить договор. Это усилит юридическую значимость документа.
Кто может помочь с проверкой договора купли-продажи
Кроме нотариуса проверить договор может юрист по недвижимости. Он проверит, чтобы договор соответствовал законодательству, проверит «чистоту» сделки, правоспособность продавца, наличие обременений, судебных споров и рисков. Юрист также может помочь составить или доработать договор, чтобы защитить интересы сторон.