При продаже любой недвижимости участники сделки заключают договор, в котором прописывают условия сделки. Документ может быть бумажным или электронным. Обе формы имеют одинаковую юридическую силу, несмотря на то, что электронный документ нельзя подержать в руках.
Обычно электронные договоры заключают, когда хотят провести онлайн-регистрацию перехода прав собственности. Дело в том, что после подписания документов Росреестр должен зафиксировать, что у объекта сменился собственник. Чтобы это произошло продавец и покупатель подают специальное заявление в ведомство и прикладывают к нему пакет необходимых документов.
Чтобы сэкономить время и упростить процесс проведения сделки, многие выбирают электронное взаимодействие с Росреестром.
Какие документы нужны для оформления электронной регистрации
Те же, что и при регистрации через МФЦ. От способа подачи документов требования к собственнику и покупателю не меняются. В любом случае их попросят предоставить паспорта, ИНН, СНИЛС, и, конечно, договор купли-продажи.
Также, в зависимости от ситуации, сотрудники ведомства могут запросить дополнительные документы, например, нотариальную доверенность, если вместо собственника присутствует его представитель. Или кредитный договор, если объект приобретается в ипотеку.
Мы рекомендуем накануне сделки использовать специальный сервис Росреестра — Жилищные ситуации. В нем достаточно заполнить короткую анкету, и вы узнаете, какие документы нужно собрать, а также стоимость регистрации и ее сроки.
Форма договоров и сделок с недвижимостью для юрлиц
Если сделка проходит между юридическими лицами, подать заявление в Росреестр можно только в электронном виде. Такое правило действует с 1 марта 2025 года. У него есть три исключения:
- Если одна из сторон сделки — физлицо.
- Если юрлицо — крестьянское хозяйство, садоводческое и огородническое товарищество, гаражный, жилищный и жилищно-строительный кооператив, товарищество собственников жилья.
- Если на портале Росреестра произошел технический сбой, и нет возможности подать документы онлайн.
Поэтому и договор купли-продажи недвижимости между юрлицами также лучше заключить в электронном виде.
Как выглядит электронный договор купли-продажи квартиры
Так же, как и бумажный. Единственное отличие — его нельзя взять в руки (хотя можно и распечатать при желании). Состав и бумажного, и цифрового документа всегда одинаковый. Никаких дополнительных пунктов о формате договора и способе подписания добавлять не нужно.
Где взять образец
Шаблон стандартного договора купли-продажи. В нем — пункты, которые нужно указать при заключении сделки между физическими лицами. Найти другие шаблоны или посмотреть образцы можно и в интернете, по запросу «Шаблон договора продажи недвижимости».
Но мы предупреждаем, что стандартный шаблон подходит далеко не всегда. Большинство сделок — уникальны, покупатель и продавец могут договориться о разных условиях. Для каждого из них могут быть важны определенные детали, которые он хочет отразить в документе. Чем больше таких деталей, и чем сложнее сделка, тем выше вероятность, что что-то вы упустите из вида и забудете указать.
Как составить договор
Подготовка договора — одна из задач риелтора. Если вы не хотите использовать шаблон и будете составлять договор вручную, вот, какие пункты в нем нужно обязательно указать:
Участники сделки. Укажите всех продавцов и всех покупателей, а также доверенных лиц, если они будут на подписании. Нужно написать не только их имена, но и данные паспорта, СНИЛС, а также адрес регистрации.
Объекты недвижимости. Пропишите данные квартиры, дома или участка — адрес, кадастровый номер, площадь, этажность, количество комнат.
Способ расчетов. Напишите стоимость объекта а также как именно покупатель будет передавать средства. Он может, например, использовать аккредитив или банковскую ячейку, а может передать всю сумму наличными.
Порядок передачи объекта. Важно согласовать сроки, в которые собственник должен освободить квартиру и выписать из нее всех зарегистрированных. Если он оставляет мебель или технику — это также нужно прописать.
Детали сделки. Укажите где и когда стороны заключили договор.
Это стандартные пункты. В документ можно добавить и другие условия, главное, чтобы они не противоречили законодательству. Фиксировать лучше все, что может повлиять на сделку. Например, если собственник находится в браке — отметьте это. Также можно указать реквизиты нотариального согласия супруги или супруга.
Как оформить и подписать договор купли-продажи недвижимости
Стороны могут заключить договор купли-продажи недвижимость в простой письменной форме. В некоторых случаях документ нужно удостоверить у нотариуса. Например, если одному из собственников меньше 18 лет.
Если участники подписывают бумажный договор — они делают это как обычно. Просто ставят свою подпись и расшифровку в конце документа.
Электронные договоры нужно подписывать исключительно квалифицированной электронной подписью (КЭП). Вы также можете услышать другое название — электронная цифровая подпись или ЭЦП. Но это устаревший термин, и в 2025 году он практически не используется.
Подписание договора электронной подписью
Электронная подпись (ЭП) — это цифровой аналог собственноручной подписи. С ее помощью можно подтвердить авторство документа а также понять, вносились ли в него изменения после подписания. Существует три вида ЭП, но в сделках с недвижимостью используют только один, самый защищенный — квалифицированную электронную подпись.
Физлица могут выпустить сертификат КЭ можно только в аккредитованном удостоверяющем центре или в приложении Госключ.
Не всегда выпуск КЭП — задача продавца или покупателя. Так, в сервисе Электронная сделка от Контур.Недвижимости риелторы могут выпустить сертификат КЭП самостоятельно прямо во время сделки. Также сервис работает и с приложением Госключ.
Для подписания документов сертификатом КЭП нужно использовать специальную программу — криптопровайдер, например, сервис Контур.Крипто. Если вы используете сервис для электронной регистрации все еще проще. Подписание проходит в интерфейсе этого сервиса.
Направление документов на регистрацию
Как мы уже сказали, электронные документы можно отправить в Росреестр онлайн. Но использовать обычную электронную почту не получится. Связь с ведомством проходит по защищенному каналу, поэтому вы должны выбрать один из четырех способов.
Во-первых, можно использовать сервис на портале Росреестра. Он бесплатный, но новичкам может быть сложно разобраться в интерфейсе. К тому же, портал периодически закрывается на технические работы.
Второй способ — попросить нотариуса подать документы за вас. Эту особенно удобно, если вы удостоверяете сделку. В этом случае электронную регистрацию нотариус проведет бесплатно.
Профессионалы рынка выбирают третий способ — специальные сервисы для регистрации в Росреестре, например, Электронную сделку. Такие сервисы настраивают отдельный канал взаимодействия с Росреестром и официально интегрируются с системой ведомства. Получается, что даже если портал Росреестра недоступен, в сервисе можно продолжать проводить сделки.
Четвертый способ самый сложный и ресурсозатратный. Он подойдет для организаций, которые проводят тысячи сделок в год. Они могут настроить собственный канал связи с Росреестром. Процесс технически сложный, вам потребуется команда разработчиков. При этом нужно выполнить множество требований к безопасности.
Какие документы вы получаете после электронной регистрации
Когда Росреестр зарегистрирует переход прав собственности каждому участнику сделки придет уведомление на электронную почту. В приложении к письму будет электронная выписка из Единого государственного реестра недвижимости. Это официальный и юридически значимый документ, подписанный электронной подписью регистратора. При желании его подлинность можно проверить на портале Росреестра.
Среди людей, далеких от рынка недвижимости, есть заблуждение, что при оформлении сделки через МФЦ они получат свидетельство о регистрации и бумажную выписку из ЕГРН. Разберем их по очереди. Свидетельство о регистрации — устаревший документ, их не выдают с 2016 года. Сейчас подтвердить право собственности на объект может только выписка. При этом и бумажная, и электронная версия выписки равнозначны. Более того, электронный документ более защищен. Если злоумышленник решит исправить в нем какие-то данные, проверка это покажет.
Как проверить и сохранить документы после электронной регистрации недвижимости
Сохранить электронную выписку из письма просто — достаточно скачать ее на свой компьютер. Обычно скачивание происходит автоматически после нажатия на документ.
Как мы уже говорили, проверить подлинность и неизменность электронной выписки из ЕГРН можно на портале Росреестра, или Госуслуг, а также в других сервисах, например, в Контур.Крипто.
Когда договор могут признать недействительным
Сделку с недвижимостью можно оспорить. Это может сделать один из участников или любое заинтересованное лицо. Например, при банкротстве продавца конкурсный управляющий может посчитать, что сделка навредила кредиторам. Или сам продавец может заявить, что его обманули, ввели в заблуждение, насильно или угрозами заставили подписать документы. Если суд встанет на сторону истца, сделку признают недействительной и применят последствия недействительности: квартиру вернут продавцу, а деньги — покупателю.
Также некоторые сделки могут изначально считаться ничтожными. Такие сделки не несут в себе никаких правовых последствий и признавать их недействительными не нужно. Например, ничтожными являются:
- Мнимые и притворные сделки.
- Сделки, в которых участники не соблюли установленную форму договора
- Сделки, в которых продавец или покупатель признаны недееспособными
В случае с ничтожными сделками в суде нужно только требовать применить последствия недействительности.