Общие условия ипотеки в 2025 году
Многие эксперты прогнозировали, что в первом полугодии 2025 года уровень ставок по ипотеке останется на уровне 28-30% годовых. Некоторые считали, что рост ставок продолжится, и практически никто не говорил о скором снижении. Однако уже в марте, после очередного заседания Центробанка, многие банки снизили ставки базовых программ на 1-2%. Даже несмотря на то, что ключевая ставка не изменилась и осталась на уровне 21%. Снизились и требования к минимальному первоначальному взносу: с 50% до 20-30%.
Однако по-прежнему банки тщательно рассматривают анкеты заемщиков. Получить ипотеку по двум документам практически невозможно. Заемщик должен документально подтвердить доход — предоставить справку 2-НДФЛ. А еще лучше — иметь цифровой профиль в Социальном фонде России (СФР) и приложить к анкете выписку из профиля.
Ключевые ставки по ипотеке в 2025 году
Как мы уже сказали, в конце первого квартала банки стали снижать ставки по ипотеке. Так, в марте 2025 года средняя ставка составляет 28% годовых. На рынке можно найти и более низкие ставки — на уровне 23-25%. Как правило, их предлагают небольшие региональные банки.
Также по-прежнему действуют специальные условия, например, скидки заемщикам с зарплатным проектом в банке-кредиторе. Или снижение ставки за электронное оформление сделки. Но не стоит ожидать, что ипотечную ставку получится уменьшить ниже ключевой ставки ЦБ — в апреле 2025 года она равна 21%.
Когда брать ипотеку на недвижимость выгоднее всего
Очевидно, что если есть возможность, клиенту стоит отложить покупку недвижимости до более благоприятных условий на рынке. По оценкам экспертов, изменения стоит ожидать в конце лета или начале осени 2025 года.
Если клиент не хочет ждать, сначала рассмотрите все льготные программы. Рассматривайте все доступные варианты, а не только самые популярные. Даже если клиент хочет участвовать в определенной льготной программе, посмотрите, что еще может ему подойти.
Если клиенту недоступна ни одна льготная программа, но он все равно намерен взять ипотеку, предложить ему сделать предварительный расчет. Многие до сих пор плохо понимают рыночные условия, и размер ставки им мало о чем говорит. В таком случае лучшим показателем будет размер ежемесячного платежа и сумма переплаты.
Предварительный расчет можно сделать на сайте многих банков, но удобнее использовать сервисы, которые агрегируют условия сразу нескольких банков. Так вы получите более полную картину.
Укажите в сервисе краткие сведения о заемщике, приблизительную сумму и срок кредита, а также размер первоначального взноса (ПВ). Система покажет доступные программы, а также рассчитает ориентировочную сумму платежей.
Такой приблизительный расчет займет около одной минуты, зато позволит клиенту оценить свои возможности. Как правило, большинство из них отказывается от ипотеки, увидев сумму ежемесячных платежей.
Виды ипотеки на приобретение жилья
Семейная ипотека
Подходит для всех семей, в которых есть:
- один ребенок младше семи лет,
- есть два несовершеннолетних ребенка,
- есть несовершеннолетний ребенок-инвалид.
Возраст детей считают на дату заключения кредитного договора.
Семьи с ребенком до семи лет или ребенком-инвалидом могут приобрести на льготных условиях любой объект — квартиру, дом, таунхаус или участок — в любом населенном пункте страны. Желающим с двумя детьми можно только купить готовый дом с земельным участком на первичном рынке или вложиться в строительство дома. А вот квартира или таунхаус должны находиться в допустимом списке регионов, малом населенном пункте или регионе с низким объемом строительства.
Например, в Москве семья с двумя детьми возрастом старше 7 лет не сможет взять квартиру по семейной ипотеке, только купить готовый или построить свой. Такая же история, например, в Краснодаре. А вот в Омск входит в допустимый список регионов, и у такая же семья в этом городе может купить и квартиру, и таунхаус.
Сельская ипотека
Ее преимущество — очень низкая ставка, от 0,1 до 3% годовых. А главное правило — приобрести недвижимость можно только в сельской местности: в рабочем поселке, селе, деревне, поселке городского типа или небольшом городе с населением до 30 тыс. человек. Стоимость дома должна быть меньше шести млн ₽.
К сожалению, в 2025 году прием заявок на программу приостановили все банки-участники. Дело в том, что они исчерпали лимиты, а новые ожидаются только к лету. Вероятно, тогда же правительство пересмотрит некоторые условия такой ипотеки.
Военная ипотека
Этой программой могут воспользоваться только военнослужащие, которые участвуют в накопительно-ипотечной системе (НИС). Вместо заемщика ежемесячные взносы платит государство. Средство на это и берут из НИС.
Дальневосточная ипотека
Это еще одна льготная программа, которая действует только в Дальневосточном федеральном округе. Заемщик может проживать в любом регионе страны, главное, чтобы недвижимость он приобретал в границах ДФО. Максимальная сумма кредитования зависит от банка. Первоначальный взнос начинается от 10%.
Ипотека на новостройку
Обычно квартиры в новостройках приобретают, используя льготные программы. Но, если заемщик не соответствует их требованиям, можно оформить и рыночную ипотеку. Обычно сумма первоначального взноса на такое жилье начинается от 15%, а максимальная сумма кредита — до 100 млн ₽.
Один из плюсов ипотеки на новостройку — банк не потребует застраховать титул в течение трех лет после сделки. Также некоторые банки предлагают специальные условия на объекты аккредитованных застройщиков.
Главный минус — это, конечно, высокая цена. Однако, если клиент не планирует брать льготную ипотеку, ему можно предложить купить объект по договору переуступки. Такие квартиры могут стоить дешевле, чем у застройщика. Также к минусам можно отнести дополнительные расходы на аренду жилья до окончания строительства и ремонт при переезде.
Ипотека на вторичное жилье
Раньше для покупки вторичного жилья можно было использовать только рыночные ипотечные программы. Процентные ставки по ним зависят от ключевой ставки ЦБ, в среднем — около 28%. Максимальная сумма кредита обычно доходит до 100 млн ₽, а первоначальный взнос должен составить минимум 10%.
С 1 апреля на вторичный рынок распространили Семейную ипотеку. Но с оговорками. Так, купить жилье у собственника-физлица можно, только если в городе строят не больше двух домов. При этом дом, в котором приобретается квартира, должен быть построен меньше 20 лет назад. Также нельзя купить аварийное жилье или квартиру у родственников и других взаимозависимых лиц.
Как и у первичной недвижимости, у вторички есть свои плюсы и минусы. Например, заемщику придется потратить больше средств на страхование титула. Но он может сэкономить при покупке жилья — как правило, с продавцом можно договориться на скидку. Один из существенных минусов — тщательная проверка объекта и собственника. У квартиры есть своя история, и перед выходом на сделку важно выявить все потенциальные риски.
Кому стоит оформлять ипотеку в 2025 году
Если ваш клиент подходит под требования одной из льготных программ, стоит воспользоваться этой возможностью в ближайшее время. Потому что условия таких программ периодически меняются, и, как правило, только ужесточаются. Есть также вероятность, что банки снова исчерпают лимиты, и выдачу ипотек снова на время приостановят.
Клиенты, которые хотят срочно приобрести жилье должны понимать, что во времена высоких ставок размер платежа увеличивается. Поэтому, если есть стабильный хороший доход и накоплен значительный первоначальный взнос, можно оформить ипотеку по базовыми программами, а затем ждать снижения ключевой ставки и оформлять рефинансирование на более выгодных условиях. Можно также досрочно погашать кредит с сокращением срока кредитования, чтобы снизить уровень переплаты по процентам.
Каким категориям граждан лучше подождать с приобретением жилья
Подождать с приобретением дома или квартиры стоит людям с небольшим заработком, высокой закредитованностью в других банках, а также тем, у кого отсутствуют средства на первоначальный взнос.
Льготные ипотеки: что будет в 2025 году
По заявлениям Минфина и Минстроя, ведомства прорабатывают еще одно возможное расширение семейной ипотеки — на семьи с одним ребенком до 18 лет. Пока точных сроков принятия этих условий нет. Создатели инициативы хотят проанализировать «эффекты от реализации данной меры» и сформулировать конкретные предложения для правительства.
Об изменении других льготных программ пока не заявлялось. Мы в Контур.Недвижимости считаем, что правительство вряд ли закроет действующие программы, но, вероятно, продолжит ужесточать требования к заемщикам. Льготные ипотеки станут еще более точечными и адресными.
Что делать, если льготные ипотеки недоступны
Лучшее решение — дождаться снижения ключевой ставки. Если времени нет, или клиент хочет срочно вложить средства в недвижимость, вы можете предложить ему воспользоваться рыночной программой, а затем вносить досрочные платежи, сокращая срок кредита. Или дождаться снижения ставок и рефинансировать кредит.
Советы и рекомендации экспертов
Обязательно оценивайте возможности клиентов. Это необходимо не только для подготовки качественной заявки, но и для того, чтобы сориентировать заемщика. Люди еще не привыкли к увеличившимся размерам ежемесячных платежей и плохо оценивают свои возможности. Часто оказывается, что заработной платы даже не хватит на внесение платежа.
Риелтор — проводник человека в мире недвижимости. Не стоит давать «вредные советы» только чтобы удержать клиента. Открыто рассказывайте о сложном положении на ипотечном рынке. Не скрывайте средний размер ставок и делайте предварительные расчеты. Но при этом сохраняйте контакты тех, кто к вам обращался и не забудьте провести обзвон, когда ставки снизятся. Возможно, кто-то из них будет готов выйти на сделку.
Ипотека или аренда: что выбрать в 2025 году
В 2025 году долгосрочная аренда, вероятно, лучшее решение для тех, кто не может взять льготную ипотеку. Размер ежемесячного платежа в подавляющем большинстве превышает стоимость аренды за аналогичный объекты.
Таким образом, ипотекой стоит воспользоваться тем, кто подходит под требования льготных ипотек, людям с первоначальным взносом от 30% и высоким стабильным заработком. Остальным же лучше дождаться снижения ставок по рыночным ипотечным продуктам.