В каких случаях нужна история объекта
История объекта — это информация о том, что с ним происходило за время его существования: кто собственник, когда и в каком порядке менялись владельцы, по каким основаниям это происходило, кем накладывались обременения или запреты, когда они снимались и так далее.
Как правило, эта информация нужна в трех ситуациях:
Перед сделкой с объектом. В таком случае сведения помогут избежать рисков, связанных с мошенничеством, ошибками и недостоверными данными. Например, объект может принадлежать не продавцу, а его родственнику с той же фамилией, который даже не подозревает о планируемой продаже. Частая смена собственников тоже должна насторожить. Возможно, действуют мошенники, или есть проблемы с самим объектом, которые сложно выявить сразу: неадекватные соседи или сильное подтопление земельного участка весной.
При судебных спорах. В судебном разбирательстве сведения об истории перехода прав на объект и его обременениях помогут подтвердить имеющиеся права и защитить законные интересы. Например, история покажет, почему одному собственнику принадлежит 1/4 доли в квартире, а другому 34, и как это влияет на порядок пользования такой жилплощадью.
При переходе права собственности по другим основаниям. Для наследника история объекта прояснит, что за имущество ему досталось и с какой стороны можно ожидать проблем. Например, что дом попадает под программу сноса или реконструкции.
Если под историей объекта понимать любые сведения о нем и правообладателях, то она понадобится, чтобы застраховать недвижимость, подтвердить платежеспособность собственника, получить налоговый вычет, зарегистрироваться по месту жительства и во многих других жизненных ситуациях.
Какие данные о недвижимости есть в открытом доступе
Все сведения о любом объекте недвижимости на территории РФ содержатся в специальной базе данных — Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Этот реестр ведется в электронном виде Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии — Росреестром.
Часть информации об объекте является общедоступной. Например:
- характеристики объекта (вид, площадь, этаж, назначение, разрешенное использование);
- информация о зарегистрированных правах;
- реквизиты документов-оснований регистрации права;
- обременения, права требования и запреты;
- кадастровая стоимость.
Получить открытые сведения может любой человек. Для этого нужно знать кадастровый номер объекта или его точный адрес.
Способы проверить историю объекта недвижимости
Как мы уже сказали, ЕГРН — это единственный достоверный источник сведений о квартире, доме, нежилом помещении или земельном участке.
Чаще всего для проверки истории заказывают выписку из ЕГРН о переходе прав на объект. Но собственник может заказать еще и копии правоустанавливающих документов или справку о лицах, получивших сведения об объекте недвижимости, и другие материалы.
Выписка из ЕГРН: что это и где взять
Выписка из ЕГРН — это документ, в котором собрана информация об объекте недвижимости. Существуют несколько видов выписок, они отличаются друг от друга наполнением. Выписку можно заказать в электронном виде или на бумажном носителе.
Чтобы получить электронную выписку можно воспользоваться сервисом Предоставление сведений ЕГРН на сайте Росреестра или на сайте Госуслуг. Для этого на главной странице зайдите в раздел «Справки Выписки» и нажмите «Выписка из ЕГРН». После авторизации система предложит вам выбрать конкретный вид выписки и оплатить ее.
В личном кабинете появится счет, который содержит вид услуги, паспортные данные заявителя и УИН — уникальный идентификационный номер платежа. Оплатить счет можно банковской картой, мобильным платежом через оператора мобильной связи или с помощью электронного кошелька прямо на сайте Госуслуг в течение пяти дней. Если ни один из этих способов не подходит, скачайте квитанцию и оплатите ее в отделении банка.
Чтобы не ошибиться с видом документа, заранее посмотрите, что включает каждая выписка и сколько стоит ее получение. Для этого откройте ссылку «Сведения из ЕГРН и их стоимость». Выписка формируется в течение трех рабочих дней после оплаты, но обычно это происходит быстрее — иногда даже за несколько минут.
Правообладатель может заказать через Госуслуги онлайн-выписку. Она содержит те же сведения, что и выписка об основных характеристиках и зарегистрированных правах, кроме планов и схем. Выдается эта выписка бесплатно и готовится в течение минуты. Проверить действительность выписки можно через специальный сервис.
Кому доступна информация из ЕГРН
Информация из ЕГРН общедоступна, направить запрос может любой человек, но объем сведений отличается в зависимости от заказчика. Полную информацию и документы может получить правообладатель, его представитель, а также ряд лиц и госорганов, например:
- Те, кто связан отношениями с правообладателем: супруги, наследники, стороны одного договора залога, найма, аренды.
- Те, кто непосредственно связан с объектом недвижимости: участники общей собственности, собственники смежного земельного участка, владельцы сервитута, собственники недвижимости на земельном участке правообладателя или наоборот.
- Те, кому информация нужна для исполнения должностных обязанностей: нотариусы, суды, арбитражные управляющие, судебные приставы, кадастровые инженеры, руководители органов исполнительной власти и государственных корпораций.
Полный перечень таких лиц и условия, при которых они имеют права на доступ к соответствующим сведениям, можно найти в ст. 62 Закона «О государственной регистрации недвижимости».
Если сведения скрыты, но вам нужно узнать, кому принадлежит недвижимость, есть три варианта действий:
- Попросить собственника раскрыть информацию — такая возможность предусмотрена ст. 36.3. Закона «О государственной регистрации недвижимости». Для этого он должен подать соответствующее заявление в Росреестр. Можно временно раскрыть информацию, а после сделки снова ее закрыть. Можно раскрыть информацию только об одном из объектов, если в собственности их несколько.
- Обратиться к нотариусу, который запросит полную выписку с необходимыми сведениями и удостоверит их наличие свидетельством (ст.85.1. Основ законодательства РФ о нотариате). Для этого нужны веские основания — например, предварительный договор или договор аванса. Убедительность оснований определяет нотариус.
- Попросить владельца недвижимости получить полную выписку самостоятельно и предоставить вам ее.
Самый быстрый и простой — третий способ, но все зависит от того, согласится ли собственник пойти навстречу вашей просьбе. Также стоит тщательно проверить действительность выписки: бумажную версию несложно подделать.
Выписка действительна на момент ее выдачи, сведения в ЕГРН могут измениться в любой момент. Поэтому мы рекомендуем при подготовке к сделке заказывать выписку хотя бы дважды: при осмотре помещения и обсуждении сделки и накануне подписания договора.
Какую информацию не получится узнать об объекте
Некоторые данные об объекте закрыты от третьих лиц. Кроме персональных данных собственника, Росреестр не покажет сведения:
- об объектах, принадлежащих конкретному физическому лицу;
- о содержании правоустанавливающих документов;
- о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным;
- о правах отдельного лица на имевшиеся (имеющиеся) у него объекты недвижимости;
- о лицах, получивших сведения об объекте недвижимого имущества.
Может ли собственник отказаться от публикации сведений в ЕГРН
Если не вносить информацию о недвижимости в ЕГРН, не получится подтвердить и защитить свои права на объект. Также собственники должны регистрировать важные действия с домом или квартирой, например, долгосрочную аренду или обременение.
Отказаться от публикации сведений в реестре или ограничить их содержание собственник не может.
Подведем итог. Знать историю объекта недвижимости полезно, а иногда просто необходимо для защиты своих имущественных интересов. Теперь вы знаете, где и как получать информацию об истории недвижимости. Проверка сведений сбережет ваши деньги, нервы и время.