Прогрессивная шкала налогообложения
В 2025 году заработает новый порядок расчета налога на доходы физлиц (НДФЛ). Такой налог должны платить продавцы недвижимости, а также граждане, которые получили объект в дар не от близких родственников.
Если раньше НДФЛ рассчитывали по одной ставке — 13%, то в новом году заработает прогрессивная шкала. Доход до 2,4 млн ₽ будут рассчитывать по ставке 13%, а больше — по ставке 15%. Налоговая будет использовать для расчета все сделки с имуществом за прошедший год. И если человек продал и квартиру, и автомобиль — учитывать будут сумму доходов от обеих сделок.
Хотим уточнить, что налог нужно платить не всегда. Так, НДФЛ не насчитают, если выполнено одно или несколько условий:
- Продавец владел объектом больше пяти лет. Если проданная недвижимость — единственное жилье, получена в подарок, перешла по наследству, договору ренты или была приватизирована, минимальный срок владения составит только три года.
- В семье больше двух детей — такие семьи освобождены от уплаты налогов со сделок с недвижимостью.
- Собственник продал объект дешевле или за ту же цену, что и приобрел. При этом стоимость объекта не меньше 70% от кадастровой. В этом случае он просто не получил доход, а, значит, и налог с него платить не нужно.
Рост пошлины за регистрацию прав собственности
Стоимость регистрации перехода прав собственности в Росреестре теперь будет зависеть от кадастровой стоимости недвижимости:
- Если такая стоимость меньше 20 млн ₽, госпошлина составит 4000 ₽.
- Если кадастровая стоимость выше 20 млн ₽, участники должны оплатить госпошлину в размере 0,02% от суммы сделки. Но есть ограничение — пошлина не может быть больше полумиллиона рублей.
Вырастет и стоимость одновременной постановки на кадастровый учет и регистрацию права собственности:
- Если кадастровая стоимость меньше 20 млн ₽, пошлина составит 6000 ₽.
- Если кадастровая стоимость больше 20 млн ₽, пошлину будут рассчитывать по формуле: 2000 ₽ + 0,02% от кадастровой стоимости. При этом размер пошлины не должен быть меньше 0,02% от суммы сделки, но не больше полумиллиона рублей.
Сумма пошлины будет одинаковой и при электронной, и при «бумажной» регистрации.
Рост стоимости выписок из ЕГРН
Слухи оказались правдивыми — Росреестр действительно повысил стоимость выписок. Тарифы вырастут сразу в два раза:
- Электронная выписка для физлиц будет стоить 700 ₽, а для юрлиц — 1400₽.
- Бумажная выписка для физлиц — 1740 ₽, а для юрлиц — 5100 ₽.
Выписка из ЕГРН — это главное основнаие для признание лица добросовестным приобретателем в случае споров по объекту. Поэтому сильно экономить на ее заказе мы не советуем. Но можно оптимизировать траты. Например, заказывать полную выписку только накануне сделки. А при подготовке обходиться онлайн-выпиской, которую по-прежнему делают бесплатно. В таком документе не будет планов и схем. Однако обычно техплан есть на руках у собственника, а план участка можно посмотреть на Публичной кадастровой карте.
Индексация материнского капитала
Размер маткапитала увеличится на 7,3% — это стандартная индексация с учетом инфляции, которая обычно проходит 1 февраля. На первого ребенка будут выплачивать 676 398,58 ₽, а на второго и последующих — 893 835,55 ₽.
Если ваш клиент уже потратил часть маткапитала — остаток тоже проиндексируют. Поэтому, если он планирует провести сделку в начале года, лучше подождать до февраля: так сумма маткапитала будет выше.
Стандарт защиты прав и интересов ипотечных заемщиков
Центробанк разработал особую систему, которая должна защитить заемщиков и снизить количество высокорисковых сделок на рынке. Так, в документе указано, какие сведения сотрудник должен донести до заемщика перед тем, как заключить договор, например, полную стоимость кредита. Вот еще несколько важных положений:
- Нельзя учитывать кешбек от застройщика в сумме первоначального взноса.
- Банки не могут получать вознаграждение за снижение ставки от застройщиков и переводить ипотечные средства на аккредитивы, а не на эскроу-счета.
- Ипотеку нельзя выдавать на срок больше 30 лет.
- На момент закрытия кредита женщинам должно быть меньше 60 лет, а мужчинам — меньше 65.
- Кредит не должен превышать 80% от справедливой стоимости объекта. Исключение могут сделать, если в ближайшее время заемщик сможет внести крупную сумму в счет долга, например, использовать маткапитал или средства от продажи имущества. Или если у кредита будет дополнительное обеспечение, в том числе поручитель.
Хотим отметить, что стандарт — не закон. Это, скорее, ориентир, которым должны пользоваться застройщики и банки при работе с ипотечными клиентами. Однако, по заявлению самого ЦБ, если участники рынка будут массово игнорировать эти правила, регулятор внесет эти положения в закон.
Как видите, в начале года риелторов ждет много важных изменений. В первую очередь увеличится сумма обязательных расходов по сделке. Особенно сильно подорожание госпошлин и выписок из ЕГРН затронет продавцов и покупателей вторичного жилья на рынке ИЖС. Так, на одном участке может быть зарегистрировано сразу несколько объектов: дом, баня, гараж или даже теплица. На каждый такой объект нужно будет заказывать выписку из ЕГРН. И госпошлину за регистрацию перехода прав собственности нужно платить по количеству недвижимости, а не за сделку. Не забудьте предупредить клиентов об этих расходах.