Как стать собственником квартиры, которая сдается в аренду
Представим ситуацию: Александр уже пять лет снимает квартиру у Екатерины и ему нравится его жилье. Екатерина собирается продавать квартиру, и съемщик хочет выкупить недвижимость. Проблема одна — денег на покупку у него пока нет.
В этом случае Александр может заключить с Екатериной договор найма с правом выкупа. Он продолжит платить Екатерине за съем какое-то время и параллельно отчислять ей же выкупные платежи. Или будет платить за аренду, а за покупку заплатит единоразово, когда истечет срок договора. На время срока аренды, Александр остается съемщиком и прав на квартиру не имеет. Но, как только он выплатит сумму покупки, Екатерина обязана передать ему право собственности.
Так можно продать или купить не только квартиру, но и дом, дачу, земельный участок, оборудование и транспорт. Аренда с последующим выкупом — удобное решение для тех, у кого нет средств на покупку, а недвижимость или оборудование нужны уже сейчас. Кроме того, в договоре стороны фиксируют цену заранее, и продавец обязан продать имущество по указанной стоимости, даже если рынок изменился. Право продавать арендованное имущество гарантирует ст. 624 ГК РФ.
Теперь рассмотрим другой пример: Ольга покупает квартиру у Максима. Максим сейчас сдает недвижимость другому человеку и срок договора аренды еще не истек.
После покупки право собственности перейдет Ольге. Однако новая владелица не может расторгнуть договор со съемщиком без его согласия. Он продолжит жить в квартире, но арендную плату будет переводить Ольге. Максим при этом обязан уведомить съемщика, что квартира продается и у недвижимости будет другой собственник.
Такая покупка проходит по обычному договору купли-продажи, однако недвижимость будет с обременением. Согласно ст. 617 ГК РФ, смена собственника не является основанием для расторжения договора аренды. Поэтому обременение можно снять только когда истечет срок договора.
Ипотека и договор найма с последующим выкупом: в чем разница
Главная разница между ипотекой и договором найма с последующим выкупом в том, с кем вы заключаете договор. В первом случае вы берете займ у банка под залог недвижимости. Во втором — договариваетесь с собственником о том, что будете выплачивать ему стоимость объекта по частям. Подробно отличия ипотеки от аренды с выкупом расписали в сравнительной таблице:
| Ипотека | Договор найма с последующим выкупом |
|---|---|
|
|
Заключая договор аренды с последующим выкупом, продавец фиксирует цену на квартиру или дом и рискует прогадать, если цена вырастет. Банк компенсирует этот риск с помощью процентной ставки, а вот собственник так сделать не сможет.
Также при заключении договора найма с выкупом рискует и съемщик. Продавец может передумать и расторгнуть договор в одностороннем порядке или подарит квартиру за время аренды. Поэтому часто такой вариант продажи предлагают для жилья, на которое трудно найти покупателя из-за плохого расположения или состояния недвижимости, либо на очень дорогие квартиры. Во втором случае договор аренды с выкупом дает возможность «протестировать» жилье, прежде чем в него вкладываться. Возможность выкупа, прописанная в договоре, как бы резервирует жилье за покупателем и фиксирует текущую цену.
Коммерческий найм с правом последующего выкупа
Представим еще одну ситуацию:
Олег владеет сетью кофеен. Когда он только начинал бизнес, он брал точки в аренду, потому что это позволяло открываться быстрее и не искать деньги на покупку своего помещения. Сейчас бизнес вырос и Олег планирует открывать свое производство в некоторых кофейнях. Он больше не хочет платить аренду и договариваться с арендодателем об обустройстве помещения, ему важно знать, что точку не продадут и не сдадут другому съемщику. Собственник Мария готова продать ему помещение через год. Они заключают договор о найме с последующим выкупом. Весь этот год Олег будет пользоваться помещением как съемщик и платить за аренду, а параллельно готовиться к выкупу точек.
Олегу нужно заключить с собственником найма с последующим выкупом. Для Марии такой вариант выгоден тем, что сейчас она получит средства, которые сможет сразу пустить в развитие бизнеса, а затем — единоразовую крупную выплату. При этом она рискует потерять в деньгах, если цены на недвижимость резко вырастут. Для Олега выгода в том, что ему не нужно брать займ в банке и доказывать свою платежеспособность, а еще не нужно платить крупную сумму здесь и сейчас. Он зафиксирует для себя цену на недвижимость и сможет выкупить ее постепенно или накопить необходимую сумму ко времени окончания договора.
Возможна и другая ситуация:
Максим ищет бизнес, в который он мог бы выгодно вложиться. Он покупает у Марии все ее помещения под аренду, которые уже снимает Олег и несколько других предпринимателей.
Максиму нужно заключить с Марией договор купли-продажи на недвижимость с обременением. Максим не может расторгнуть договор с Олегом и другими арендаторами, пока не истечет срок договора. У Олега же будет преимущество на заключение нового договора аренды или продление старого. То есть, среди всех желающих арендовать помещение Максим обязан выбрать того, кто арендует точку сейчас. Об этом сказано в ст. 621 ГК РФ.
Аренда с выкупом и лизинг: в чем разница
Аренда с выкупом и лизинг — не одно и то же, хотя у них есть общие черты. Договор найма с последующим выкупом дает арендатору право выкупить недвижимость напрямую у собственника. При этом съемщик платит за аренду, а в конце выплачивает полную стоимость помещения.
Лизинг — это финансовая услуга и вид бизнеса, в котором участвуют продавец, покупатель и лизингополучатель, то есть тот, кто арендует имущество. Лизингополучатель берет в аренду недвижимость или технику, которую лизингодатель специально покупает у продавца для сдачи в аренду. При этом по окончании срока договора лизингополучатель платит остаточную стоимость — финальный платеж, который рассчитывается в зависимости от срока договора и амортизационной группы имущества. Эти два вида аренды регулируются разными законами.
| Параметр | Аренда с выкупом | Лизинг |
|---|---|---|
|
Что это |
Способ выкупа имущества. |
Финансовая услуга, модель бизнеса. |
|
Какие законы регулируют |
Раздел 6 главы 34 ГК РФ и закон № 164-ФЗ. |
|
|
Предмет договора |
Любое имущество, чаще всего недвижимость. |
Обычно оборудование и транспорт, редко — недвижимость. |
|
Кто участвует в сделке |
Арендодатель и арендатор. |
Лизингодатель, лизингополучатель и продавец. |
|
Выкупная стоимость |
Выплачивается вместе с арендными платежами или отдельно в конце срока. Определяется стоимостью объекта на рынке на момент заключения договора. |
Включается в лизинговые платежи. Определяется длительностью договора и амортизационной группой имущества. В конце срока лизинга выплачивается остаточная стоимость, а не вся сумма разом. |
|
Кто и у кого приобретает объект |
Арендатор выкупает напрямую у владельца. |
Лизингодатель покупает у продавца для лизингополучателя. Между продавцом и покупателем есть посредник. |
Как составить договора найма с последующим выкупом
Такой договор — это сочетание договора о найме и договора о купле-продаже. Установленной формы для него нет. Передачу объекта недвижимости регулируют ст. 624 ГК РФ и ст. 454 ГК РФ.
В документе нужно подробно и понятно прописать условия аренды, порядок и сроки выкупа. В него стоит включить:
Преамбулу и стороны договора. Укажите название и полные реквизиты сторон. Собственник недвижимости будет арендодателем, а тот, кто снимает и выкупает квартиру или помещение — арендатор. Для юридических лиц не забудьте указать ИНН и ОГРН.
Предмет договора. Подробно опишите недвижимость, которая сдается в аренду с последующим выкупом. Укажите адрес, площадь, кадастровый номер, характеристики объекта. Впишите реквизиты правоустанавливающего документа, подтверждающего право собственности арендодателя.
Срок договора. Установите срок, в течение которого арендатор может пользоваться недвижимостью. Если нужно, укажите возможность и условия продления аренды.
Арендная плата. Определите размер ежемесячной арендной платы, а также способ, которым арендатор будет вносить платежи. Например, переводом на банковский счет арендодателя.
Выкупная стоимость и порядок выкупа. Укажите стоимость недвижимости, по которой арендатор сможет ее выкупить. Определите порядок выкупа, укажите:
- Фиксированную сумму и сроки ее выплаты: к определенной дате или по истечении срока аренды.
- Должен ли платеж быть единоразовым или будет разбит на месяцы.
- Будут ли арендные платежи частично или полностью засчитываться в счет выкупной стоимости.
- Может ли арендатор выкупить объект до окончания срока аренды.
Порядок перехода права собственности. Укажите условия для перехода права собственности. Обычно оно переходит переходит к арендатору после полной оплаты выкупной стоимости. Здесь же можно указать, может ли арендатор получить право собственности до окончания договора аренды, если выплатит стоимость выкупа, и что будет с договором аренды в этом случае.
Обязанности и права сторон. Обычно обязанности и права такие:
| Обязанности арендодателя | Обязанности арендатора |
|---|---|
|
|
Ответственность сторон. Пропишите меры ответственности в случае невыполнения обязательств по договору. Обычно в этом пункте указывают, что арендодатель вправе расторгнуть договор, если арендатор систематически нарушает сроки арендных платежей. Арендатор же вправе потребовать компенсации, если арендодатель отказывается продавать недвижимость по согласованным условиям.
Расторжение договора. Опишите основания для досрочного расторжения договора как по инициативе арендатора, так и по инициативе арендодателя. Укажите порядок возврата арендных платежей в случае расторжения договора до выкупа.
Порядок разрешения споров. Определите, как будут решаться споры и разногласия. Обычно в этом пункте указывают, что разногласия будут решаться путем переговоров, а если не удастся договориться, стороны могут обратиться в суд. Для удобства можно указать суд, который будет рассматривать споры. Например, суд по месту нахождения недвижимости.
Прочие условия. Укажите другие условия, которые могут быть важны для обеих сторон. Например:
- Возможность внесения изменений в договор.
- Порядок оплаты коммунальных услуг.
- Права на улучшения или ремонт арендуемого имущества.
- Порядок страхования недвижимости.
Подписи сторон. Договор должны подписать обе стороны.
Договор должен быть составлен в письменном виде. Его можно заверить у нотариуса.
Регистрация договора найма с правом выкупа
Договор найма с правом выкупа обязательно нужно зарегистрировать в Росреестре. Об этом сказано в ст. 609 ГК РФ. После регистрации в ЕГРН появится отметка об обременении на недвижимости.
Чтобы провести регистрацию, нужно передать в Росреестр:
- Договор аренды с последующим выкупом, подписанный обеими сторонами. Если договор в электронном виде — его можно подписать только усиленной квалифицированной электронной подписью (КЭП).
- Заявление на регистрацию обременения от обеих сторон.
- Кадастровый паспорт объекта недвижимости.
- Квитанция об уплате государственной пошлины за регистрацию договора аренды. Пошлина составляет 2 000 рублей для физических лиц и 22 000 рублей для юридических лиц.
Подать документы можно через в бумажном виде — через МФЦ, или в электронном — через портал Росреестра или специальный сервис.
Обычно договор регистрируют за 7-10 рабочих дней с момента подачи документов. После завершения регистрации обе стороны получат договор аренды с отметкой о государственной регистрации и выписку из ЕГРН, где будет указано обременение в виде аренды с последующим выкупом.
Регистрация договора найма с последующим выкупом дает дополнительные гарантии и снижает риски для обеих сторон, особенно если договор подразумевает долгий срок аренды или значительную сумму выкупной стоимости.