Что такое долевая собственность
Долевая собственность — это форма владения недвижимостью, при которой объект принадлежит нескольким людям или компаниям. Доли могут быть равными или разными, например, 2/3, 3/4 или даже 13/67.
Долю можно выделить по желанию или по требованию закона. Так, если вы купили квартиру с использованием маткапитала, выделить доли всем членам семьи нужно обязательно.
Чтобы продать свою часть из долевой собственности, нужно предупредить остальных владельцев и предложить им приобрести ее. Только после отказа собственник имеет право предложить долю третьим лицам.
Например: Два брата, Михаил и Сергей, получили в наследство от родителей дом в деревне. Михаил решил продать свою долю — у него как раз был знакомый, который хотел купить дачу. Но не предупредил о сделке брата. Когда Сергей узнал о продаже, он обратился в суд, и сделку аннулировали.
Как определить долю в квартире
Если у объекта недвижимости два собственника, по умолчанию они получают равные доли. Неравенство долей решается через соглашение собственников или через суд.
Виды долей
Идеальная
Идеальную долю можно частично сравнить с долей в общем имуществе. Собственники знают только процент от имущества, который им принадлежит. Но этот процент не имеет физического воплощения. Например, владение 1/2 частью двухкомнатной квартиры не означает, что ее обладатель владеет одной из комнат. Каждый собственник участвует в управлении квартиры наравне с остальными, а также может свободно перемещаться по всем помещениям без согласия других владельцев.
Доля в натуре
Объект делится на несколько частей, у каждой из которых есть собственник. И ему принадлежит конкретное помещение или участок земли. Например, одна комната или 27 м². Но такая доля не может быть меньше 6 м² общей площади жилого помещения. Сделки с микродолями считаются ничтожными, ч. 1.1 ст. 30 ЖК РФ.
Так, за одним владельцем закреплена одна из частей недвижимости, и он может не впускать туда остальных, может сдавать ее в аренду без получения согласия. Отсюда появились правила выделения доли в натуре.
Во-первых, у каждой доли должен быть отдельный вход. Сделать такое в квартире получается редко. Поэтому доли в натуре обычно выделяют в частных домах или в квартирах на первом этаже.
Во-вторых, не получится закрепить за кем-то из собственников кухню, ванную, туалет или коридор. Такие помещения должны остаться в общем пользовании, или собственники должны провести коммуникации для каждой доли.
Если выполнить эти правила не получается, собственники могут самостоятельно определить право пользования имуществом, либо это сделает суд.
Что делать до оформления договора купли-продажи доли
Собственник обязан заранее уведомить других дольщиков о продаже. В уведомлении нужно указать условия сделки и стоимость доли. Отправить документ можно самостоятельно, например, в письме с уведомлением о вручении или телеграммой. А если участников долевой собственности (ДС) больше 20, достаточно опубликовать уведомление на портале Росреестра.
У участников ДС есть месяц на принятие решения о покупке. Важно учесть, что срок рассчитывается с момента получения, а не с момента отправки уведомления. Если в течение месяца собственники никак не заявили о том, что хотят выкупить долю, ее можно продать третьему лицу.
Чтобы ускорить продажу, можно попросить собственников написать отказ от покупки. В этом случае ждать месяц не нужно. Не забудьте удостоверить этот документ у нотариуса.
Договор купли-продажи доли в квартире: содержание
По закону договор купли-продажи доли практически не отличается от договора купли-продажи целой недвижимости. Но есть моменты, которые стоит учитывать.
Что входит в договор купли-продажи доли:
- Предмет договора. Размер доли, площадь квартиры, количество комнат или мебель, если она включена в стоимость, адрес недвижимости, кадастровый номер объекта.
- Цена. В договоре должна быть та же сумма, что и в уведомлении о продаже. Иначе другие собственники могут оспорить сделку.
- Список собственников и размер их долей. Это те, кто сохраняет право проживания после продажи доли другого владельца. Если у вас нет таких данных, закажите выписку из ЕГРН.
- Обременения. Например, залог, рента или ипотека.
Нотариальное удостоверение договора купли-продажи доли
Эта услуга нужна, чтобы удостовериться: участники сделки уведомлены о предстоящей купле-продаже и не хотят сами купить продаваемую часть прав. Также нотариус проверяет условия договора, их законность.
Договор купли-продажи доли нужно удостоверять в обязательном порядке. Кроме случаев, когда все собственники продают свои доли, в рамках одной сделки или один собственник дарит или продает свою долю другому. Еще одно исключение — когда объект участвует в программе реновации жилья в Москве.
Чтобы получить нотариальное заверение сделки нужно представить нотариусу:
- паспорт;
- договор купли-продажи доли и акт приема-передачи доли;
- уведомление собственников о продаже доли или отказы от преимущественного права покупки доли;
- согласие опеки или попечительства на отказ от доли несовершеннолетнего собственника, если такой есть;
- доверенность, если документы подает не продавец, а представитель.
Стоимость этой услуги складывается из пошлины за совершение нотариального действия и стоимости услуг правового и технического характера. Пошлина составит 0,5% от суммы договора, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей. За технические услуги нужно заплатить от 400 рублей до 24 000 рублей.
Регистрация права собственности: инструкция
Стать полноправным владельцем доли можно только после того, как Росреестр изменит имя собственника в ЕГРН.
Шаг 1. Соберите документы
- паспорт;
- договор купли-продажи доли и акт приема-передачи доли;
- заявление о регистрации права на недвижимость;
- уведомление собственников о продаже доли или отказы от преимущественного права покупки доли;
- квитанция об оплате госпошлины.
Шаг 2. Предоставьте документы в Росреестр
Сделать это можно через нотариуса, МФЦ, портал Росреестра или специальные сервисы для электронной регистрации.
Если документы подаются в электронном виде, срок регистрации сокращается до одного дня, если в бумажном — до трех дней. Когда участники сделки самостоятельно обращаются за регистрацией в Росреестр или МФЦ, срок регистрации составляет от семи до девяти дней.
Налоги с продажи доли в квартире
При продаже доли нужно заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) — 13% от суммы дохода. Однако НДФЛ можно не платить, если вы являетесь собственником жилплощади уже пять лет. Срок сократится до трех лет, если:
- вы получили долю в наследство или в дар;
- вы получили долю по договору пожизненного содержания с иждивением;
- доля — единственное жилье.
Риски при продаже доли в квартире
Забыли предупредить других участников долевой собственности
Собственники имеют преимущественное право покупки. Если других владельцев не уведомили о продаже, они могут обратиться в суд с требованием выкупить эту долю.
Не согласовали отказ от покупки с опекой
Если один из собственников младше 18 лет, он не может отказаться от преимущественной покупки доли без участия органов опеки и попечительства. Иначе отказ могут признать недействительным.
Не удостоверили сделку у нотариуса
Похода к нотариусу можно избежать, если в сделке участвуют все собственники. Например, три сестры получили в наследство по 1/3 доли квартиры матери. Если они захотели продать свои доли, и заключили один договор — участие нотариуса не требуется. Также можно не идти к нотариусу, если собственник дарит или продает свою долю другому собственнику.