Как продать квартиру, которая сдается в аренду

Можно ли продать квартиру, если она занята арендатором

Такую квартиру можно продать. Об этом сказано в ст. 624 ГК РФ. Перед продажей нужно предупредить арендатора о смене собственника, а покупателя — о том, что квартира сдается.

Проблем не возникнет, даже если аренда официально зарегистрирована в Росреестре. Такое обременение не помешает зарегистрировать переход прав собственности.

Нужно ли выселять арендатора и расторгать договор

Согласно ст. 617 ГК РФ, смена собственника не является основанием для расторжения договора аренды. Арендатор может жить в квартире пока действует договор, если он выполняет условия этого договора. После продажи у квартиры сменится хозяин, а арендатор просто будет перечислять арендную плату новому владельцу. По закону нельзя выселить жильца или изменить условия аренды, пока действует договор.

Кто готов купить жилье в аренде

Такую квартиру может купить:

Инвестор. Человек, который покупает недвижимость, чтобы ее сдавать. Для него это выгодная покупка, так как ему не придется искать арендатора. Обычно такие покупатели интересуются, на какой срок заключен договор и сколько платит за аренду нынешний арендатор.

Арендатор. Арендатор может захотеть выкупить жилье для себя. В таком случае недвижимость просто перейдет ему в собственность без обременений. Если у него нет возможности выкупить квартиру прямо сейчас, он может заключить с собственником договор об аренде с правом последующего выкупа. Как работает такая договоренность и какие у нее есть нюансы, читайте в этой статье.

Что нужно сделать до продажи

Прежде, чем продавать квартиру, нужно уведомить об этом арендатора. Закон не обязывает этого делать, но это поможет сохранить хорошие отношения. К тому же, письменное уведомление с ответом на него может стать аргументом в суде, если возникнут споры.

Как расторгнуть договор аренды перед продажей квартиры

Обычно договор можно расторгнуть только если обе стороны на это согласны. Но арендодатель может расторгнуть его в одностороннем порядке, если арендатор:

• Нарушает правила пользования имуществом или недвижимостью. Например, шумит в позднее время или соседи жалуются на запах из квартиры.
• Использует недвижимость не в соответствии с договором. Например, заключил договор о долгосрочной аренде, а сам сдает квартиру посуточно.
• Не заплатил за аренду два и более раз или не платил полгода. Первое правило действует при краткосрочной аренде, когда срок аренды — меньше года, второе — при долгосрочной.
• Портит мебель, технику или саму квартиру.
• Не делает капитальный ремонт, если это его обязанность.

Такое право арендодателю дают ст. 687 и ст. 619 ГК РФ. Чтобы расторгнуть договор в одностороннем порядке, ему нужно в письменном виде потребовать от арендатора устранить нарушения и указать срок, в который это нужно сделать. Если арендатор не выполнил требование, собственник может обратиться в суд.

Налоги при продаже квартиры, которую сдавали в аренду

Налог зависит от времени владения, статуса собственника и вида недвижимости.

Налоги для ИП при продаже квартиры в аренде

Если собственник оформлен как ИП, а сдача недвижимости — его предпринимательская деятельность, то налог зависит от режима налогообложения:

• УСН «Доходы» — 6% от суммы продажи из договора.
• УСН «Доходы минус расходы» — 15% от разницы доходов и расходов. Сумма продажи из договора считается доходом ИП. В расходы можно включить услуги риелтора, если с ним заключен агентский договор, и расходы на заверение доверенности и договора у нотариуса.
• ПСН. При такой системе налогообложения предприниматель должен заплатить за патент как обычно, а затем заплатить налог на продажу квартиры. Если оформлен УСН, налог на продажу считается согласно нему. Если УСН нет, налог считается по ОСНО. Налог для предпринимателя на ОСНО — 13% НДФЛ и НДС.

В случае с ИП закон не учитывает срок владения квартирой и не делает налоговый вычет. Об этом сказано в письме Минфина от 28.06.2023 № 03-04-05/60201.

Налоги для физлица при продаже квартиры в аренде

Сдавать квартиру могут и физлица. Такая деятельность не считается предпринимательской, поэтому факт аренды не влияет на налоги. Если собственник — физлицо, он либо вообще не платит налог при продаже, либо платит 13% НДФЛ. Это зависит от срока владения квартирой:

• Если квартира перешла к собственнику до 2016 года, то он освобождается от налога, если владел ею в течение трех лет и дольше.
• Если квартира куплена или получена в наследство позже, для освобождения от налога срок владения должен быть от пяти лет.

В остальных случаях нужно заплатить 13% НДФЛ от разницы между ценой продажи и затратами на покупку квартиры. В конце года можно оформить налоговый вычет.

Налог при продаже апартаментов

Апартаменты считаются коммерческой недвижимостью. При их продаже ИП заплатит, как за квартиру, согласно своему типу налогообложения. При этом физлицо заплатит 13% НДФЛ независимо от срока владения.

Какие проблемы могут возникнуть у арендатора при продаже арендуемой квартиры

Для арендатора мало что изменится. После продажи квартиры он просто начнет платить за аренду новому владельцу. Перезаключать договор при этом не нужно, достаточно создать дополнение к договору и указать в нем нового собственника.

Новый владелец квартиры может захотеть изменить условия договора или повысить арендную плату. Однако он не сможет этого сделать без согласия арендатора, пока не истечет срок договора.

Если после окончания срока аренды новый собственник захочет сдать квартиру кому-то еще, сначала он должен предложить перезаключить договор текущему арендатору. Об этом сказано в ст. 621 ГК РФ.

Какие есть риски при продаже квартиры сдаваемой в аренду

Для продавца основной риск в том, что такую недвижимость будет трудно продать. Большинство покупателей ищут квартиру, в которой смогут жить. Арендованным жильем же интересуются в основном инвесторы.

Дополнительным риском может стать несогласие арендатора с фактом продажи. Он не может повлиять на продажу юридически, но может мешать в бытовом плане. Например, специально устраивать бардак перед приходом покупателей, чтобы квартира выглядела хуже, или не пускать покупателей и риелтора для просмотра. Препятствовать этому трудно, потому что с юридической точки зрения такие действия арендатора вполне законны. По закону он может даже не пускать в квартиру собственника, если тот не соблюдает прописанные в договоре условия о порядке посещения.

На практике такие случаи встречаются редко, обычно удается решить вопрос с арендатором в досудебном порядке и расторгнуть договор по обоюдному согласию.

Чем рискует покупатель при покупке арендуемого жилья

Главное, чем рискует покупатель — что недобросовестный продавец не скажет ему, что квартира сдается в аренду. Расторгнуть договор с арендатором будет трудно, если тот выполняет его условия. Проверить наличие обременения можно в выписке из ЕГРН, но закон обязывает фиксировать факт аренды только если она длится дольше года. Большинство арендодателей заключают договор на 11 месяцев, чтобы не регистрировать обременение. Поэтому лучше расспросить соседей или старшего по дому. Они обычно знают, что в квартире живет арендатор.

Если же факт аренды обнаружился, когда сделка уже состоялась, покупатель может обратиться в суд и признать договор купли-продажи недействительным, потому что его обманули или ввели в заблуждение. Такое право ему дают ст. 178 и ст. 179 ГК РФ. Тогда продавец обязан вернуть деньги с процентом за время пользования, а квартира перейдет обратно ему во владение.