Как проверить ДДУ

Что такое договор долевого участия и зачем он нужен

Покупка квартиры в новостройке часто оформляется через договор долевого участия (ДДУ). Это юридический документ, который регулирует отношения между застройщиком и покупателем. По сути, это инвестиция в еще не построенное жилье: покупатель передает деньги застройщику, а взамен получает право на конкретную квартиру после завершения строительства. Только после сдачи дома в эксплуатацию квартира переходит в собственность покупателя.

В этом и есть главная особенность ДДУ: дольщик приобретает не объект, а право на будущую квартиру.

Зачем нужен ДДУ

ДДУ защищает права покупателя, фиксирует условия сделки и определяет порядок передачи жилья. Преимущество такого договора — безопасность вложений и гарантия возврата средств в случае проблем со строительством.

Как проходит и регулируется сделка

Права дольщика защищает федеральный закон № 214-ФЗ. Именно этот документ определяет правила заключения ДДУ и обязанности сторон.

Покупатель по ДДУ перечисляет деньги не напрямую застройщику, а на специальный эскроу-счет в банке. До момента сдачи дома эти средства заморожены — застройщик может получить их только после выполнения своих обязательств и передачи квартиры покупателю.

Этот механизм защищает дольщиков от ситуации, когда застройщик банкротится или не может завершить строительство. Если объект не будет достроен в срок, все деньги со счета возвращаются покупателю.

Плюсы и минусы покупки квартиры по ДДУ

Сегодня сделка по ДДУ считается достаточно безопасной благодаря государственному контролю и механизму эскроу-счетов. Деньги дольщика защищены, а сам договор регистрируется в Росреестре, что исключает возможность продажи одной и той же квартиры нескольким покупателям.

Кроме того, цена жилья на этапе строительства обычно ниже, чем при покупке готовой квартиры. Это позволяет существенно сэкономить.

Однако есть и свои недостатки. Застройщик может задерживать сдачу дома. За это он будет выплачивать неустойку, но она не всегда компенсирует все неудобства дольщика. Кроме того, застройщик имеет право изменять проектную документацию: финальная квартира может немного отличаться от того варианта, что был в проекте.

Еще один риск связан с обесцениванием денег: если дом не будет достроен и средства вернутся дольщику, на них может быть сложно купить аналогичное жилье по новым ценам.

Зачем проверка регистрации ДДУ

Законодательство регулирует сделки с новостройками и защищает права покупателей. Один из важнейших механизмов такой защиты — обязательная регистрация ДДУ в Росреестре. Этот шаг делает сделку законной и дает дольщику гарантии на получение будущей квартиры. По закону застройщик не имеет права принимать деньги от покупателя до тех пор, пока договор не будет зарегистрирован официально.

Регистрация ДДУ выполняет несколько функций:

подтверждает законность сделки и права дольщика на конкретную квартиру;
исключает возможность повторной продажи одной и той же квартиры другому покупателю;
обеспечивает защиту вложенных средств;
позволяет при необходимости получить выписку из ЕГРН о регистрации договора;
служит основанием для обращения в суд в случае спора с застройщиком.

Проверяйте регистрацию заключенного договора, даже если застройщик обещает, что все документы в порядке. Это мера безопасности, которая позволяет убедиться, что квартира закреплена за конкретным покупателем и все условия сделки соблюдены.

Если ДДУ не зарегистрирован в Росреестре, у покупателя нет никаких гарантий. Такой договор не имеет правовой силы, и вложенные деньги могут оказаться под угрозой.

Когда требуется проверять наличие регистрации

Проверить регистрацию ДДУ нужно перед оплатой квартиры. В этот момент покупатель должен быть уверен, что договор зарегистрирован в Росреестре и обладает юридической силой.

Проверка актуальна в двух случаях:

при заключении договора с застройщиком, когда покупатель только вступает в сделку;
при покупке квартиры по переуступке прав, то есть при приобретении права на квартиру у предыдущего дольщика.

В обоих ситуациях важно убедиться до перевода денег, что договор прошел государственную регистрацию. Только после этого сделка будет безопасной, а права покупателя — защищенными.

Что нужно для проверки факта регистрации договора о долевом участии

Чтобы получить информацию о регистрации ДДУ, нужно несколько данных:

кадастровый номер земельного участка, на котором ведется строительство;
номер и дата регистрации ДДУ.

Способы проверки регистрации ДДУ

Чтобы вложения были надежными, а риски минимальными, важно еще до подписания договора проверить, насколько стройка законна и кто именно занимается проектом.

Проверка документов на строительство

Первое, на что следует обратить внимание, — разрешение на строительство и другие документы, подтверждающие право девелопера на земельный участок.

Перечень документов, которые стоит запросить у застройщика:

учредительные документы компании;
разрешение на строительство;
проектная декларация;
правоустанавливающие документы на землю;
проект ДДУ.

Компании по закону должны публиковать эти документы в открытом доступе — на сайте или в Едином реестре застройщиков. Если нужной информации нет или застройщик отказывается ее предоставить — это повод насторожиться.

Один из ключевых моментов — статус земельного участка, на котором ведется стройка. Он должен находиться в собственности или аренде у застройщика и иметь целевое назначение, соответствующее строительству многоквартирного дома.

Также обратите внимание на срок владения участком. Если компания владеет или арендует участок уже длительное время, это снижает риски споров о праве на землю. Слишком короткий срок — например, участок был получен за пару месяцев до старта продаж — может говорить о спешке и попытке скрыть детали проекта.

Проверка застройщика и новостройки

Начать стоит с официального сайта строительной компании. Порядочные застройщики размещают на нем все основные документы из прошлого пункта, контакты и подробную информацию о строящихся объектах.

Другие полезные ресурсы:

На сайте Единого реестра застройщиков представлены сведения обо всех компаниях, работающих в соответствии с законом 214-ФЗ. Там можно узнать данные о проблемных объектах и оценить надежность застройщика по его истории выполнения обязательств.
Сайт Федеральной налоговой службы позволяет по ИНН или ОГРН компании узнать состав учредителей, дату создания организации и размер уставного капитала.
На портале Федресурса можно проверить финансовое состояние компании и узнать, не находится ли она в стадии банкротства.
Сайт ГАС «Правосудие» содержит сведения о судебных разбирательствах с участием застройщика.
В Едином реестре проблемных объектов легко проверить наличие замороженных строек по интересующему региону.

Изучите проектную декларацию. Все изменения сроков сдачи объекта вносятся именно в этот документ и публикуются в открытом доступе. Частый перенос сроков — тревожный признак.

Отслеживайте ход строительства по фотографиям на сайте или в соцсетях застройщика. Если за длительное время на объекте не происходит видимых изменений, а фотоотчеты долго не обновляются, это может говорить о финансовых или организационных трудностях у девелопера.

Если дольщики проекта уже столкнулись с трудностями, об этом можно узнать в социальных сетях и СМИ:

проверьте отзывы в геосервисах и на сайтах-отзовиках;
изучите комментарии в социальных сетях застройщика и нового проекта;
поищите упоминания девелопера в СМИ через поисковики.

Проверка регистрации по кадастровому номеру

Есть несколько спосбов проверить регистрацию по кадастровому номеру.

Первая процедура — оформление выписки из ЕГРН при посещении МФЦ и Росреестра или онлайн через Госуслуги.

Вторая процедура — проверка регистрации на сайте Росреестра:

Откройте вкладку «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online».
В поле с пометкой «кадастровый номер» введите имеющиеся данные.
Введите проверочный код и нажмите «Найти». Система покажет информацию об объекте.
Нажмите на адрес и выберите раздел «Права и Ограничения».

В этом списке можно найти номер регистрации ДДУ, если он оформлен с привлечением ипотечных средств.

Проверка в Росреестре онлайн по номеру договора

Как проверить регистрацию по номеру договора:

Зайдите на сайт Росреестра в раздел «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online».
Введите номер договора долевого участия и дату его заключения и нажмите «Найти».
Введите проверочный код и нажмите «Найти». Система покажет информацию об объекте.
Нажмите на адрес и выберите раздел «Права и Ограничения».

Как получить результат проверки

Выписка из Единого государственного реестра недвижимости — документ, который содержит все сведения о правах участников долевого строительства на конкретную квартиру. Она считается главным доказательством законности сделки. Содержит полные реквизиты ДДУ, дату регистрации, регистрационный номер, наименование объекта недвижимости, сведения о сторонах договора, а также данные об ограничениях или залоге прав требований.

Заказать выписку можно через портал Госуслуг, в офисе Росреестра или МФЦ. При оформлении запроса необходимо заполнить заявление, указав кадастровый номер земельного участка и сведения о договоре. Для получения бумажного документа нужно оплатить государственную пошлину.

Что делать, если регистрация отсутствует

Если при проверке ДДУ в Росреестре покупатель не находит сведений о регистрации договора, проверьте правильность данных — номер договора, кадастровый номер, дату заключения ДДУ. Ошибки при вводе данных — частая причина того, что договор не находится в реестре.

Затем проверьте дату обновления информации в базе данных. Возможно, регистрация уже прошла, но сведения о ней еще не появились в открытом доступе. Это может занять время. Подождите несколько рабочих дней и запросите выписку повторно.

Если прошло достаточно времени, а регистрация ДДУ по-прежнему не отображается, свяжитесь с застройщиком. Регистрация может быть приостановлена из-за нехватки документов или других формальностей. Уточните ситуацию и попросите застройщика подтвердить подаче документов на регистрацию.

В случае, если договор долго не проходит регистрацию, а застройщик не может объяснить причину, — это повод приостановить сделку и разобраться в ситуации.