Как проверить земельный участок для строительства перед покупкой

Уточните категорию и вид разрешенного использования

Возводить здания можно только на землях сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов. При этом, чтобы строить дома на землях сельхозназначения, нужно получить разрешение и официально зарегистрироваться в качестве фермера. Площадь дома на участке с таким ВРИ должна быть меньше 500 кв. м, а сам объект не может занимать больше 0,25% участка.

Категорию земель стоит рассматривать вместе с видом разрешенного использования (ВРИ). Если вы хотите строить жилой дом или дачу, подойдут земли для:

• индивидуального жилищного строительства (ИЖС), 

• приусадебных участков личных подсобных хозяйств (ЛПХ),
• ведения садоводства.

На участках с таким ВРИ можно построить здание для круглогодичного проживания, и даже прописаться.

На землях для сельхозназначения для ведения личных подсобных хозяйств разрешают возводить только нежилые постройки, например, баню, сарай или гараж.

Вид разрешенного использования (ВРИ) можно узнать у продавца по телефону. Но, перед тем, как поехать на просмотр, стоит открыть Публичную кадастровую карту (ПКК) и найти нужный участок по адресу или кадастровому номеру. В описании объекта посмотрите основные характеристики, в том числе категорию и вид использования. Так, если продавец указал неверный ВРИ, вам не придется тратить время на просмотр участка, который вам не подходит клиенту.

Проверьте информацию в официальных источниках

Перед выходом на сделку нужно собрать сведения об объекте из государственных баз данных, в первую очередь из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). 

Заказать выписку из ЕГРН может не только собственник, но и любой гражданин, например, риелтор или потенциальный покупатель.

Если выписку из ЕГРН заказывает третье лицо, в ней не будет персональных данных собственника. Однако вы все равно сможете узнать основные характеристики объекта, а также информацию об обременениях и ограничениях.

В выписке всегда указывают площадь участка, но, если не проведено межевание, ее площадь будет иметь статус «декларирована». Это значит, что участок не имеет спутниковых координат и есть риск, что собственника могут объявить в самозахвате земли и выписать штраф.

Также можно изучить генеральный план и правила землепользования и застройки на портале Федеральной государственной информационной системы территориального планирования. Разобраться будет непросто, но вы поймете, сможете ли построить на участке, например, жилой дом, и появится ли через несколько лет рядом с ним автомобильная дорога или мусорный полигон. Также на генплане обычно указаны зоны подтоплений и паводков.

Проверьте, относится ли участок к зоне с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ)

К ЗОУИТ могут относиться участки рядом с памятниками истории, озерами, линиями электропередачи или газопроводом. Видов ЗОУИТ — 28, полный список есть в Земельном кодексе РФ, глава XIX, статья 105. Зачастую в таких местах запрещено любое строительство. Но даже если строительство дома разрешат, собственнику придется соблюдать множество правил и ограничений.

Многие привыкли, что в ЕГРН можно найти любые сведения об объекте. Но иногда в реестре нет информации о ЗОУИТ, но такая зона установлена. Поэтому, кроме выписки из ЕГРН, мы советуем изучить градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Заказать его может только собственник, для этого он должен обратиться в МФЦ. Департамент архитектуры и градостроительства подготовит план за две недели. Это бесплатно.

Также стоит посмотреть Правила землепользования и застройки (ПЗЗ), например, для Екатеринбурга правила опубликованы на сайте Министерства строительства и развития инфраструктуры.

Больше о зонах с особыми условиями условиями использования территория можно узнать здесь. В статье мы рассказываем, что такое ЗОУИТ, какие виды есть, и как проверить отсутствие ЗОУИТа.

Узнайте, размежеван ли участок

При межевании кадастровый инженер определяет координаты участка и описывает его местоположение. Если земля уже зарегистрирована в Росреестре, вы сможете купить ее и без межевания. Но в этом случае границы могут измениться, если, например, сосед размежует собственный участок и окажется, что ваш забор или постройки стоят на его земле. Да, при уточнении границ земельного участка они согласовываются со всеми собственниками смежных участков, но споров не всегда получится избежать.

Чтобы проверить, проведено ли межевание, вы можете задать вопрос собственнику. Но лучше заказать выписку из ЕГРН или отчет о недвижимости в специальном сервисе. Если в разделе «Особые отметки» указано, что границы не установлены, не определены линейными промерами или в условной системе — межевание не проводилось.

Изучите, есть ли обременения

При обременении собственник не может полностью распоряжаться своим участком. Так, обременение могут наложить, если участок:

• передали в залог банку,
• сдали в аренду,
• передали в доверительное управление,
• находится в концессии,
• арестован по решению суда,
• установили сервитут.

Проверить, действуют и на участке обременения, можно в выписке из ЕГРН. Обязательно обратите внимание на наличие обременений и их описание. Некоторые из них не повлияют на сделку, другие помешают ей.

Сервитут

Его накладывают, если пользоваться участком может не только собственник. Например, сервитут установят, если сосед может пройти или проехать к своему участку только через ваш или по вашему участку проложены коммуникации: газо- или водопроводные трубы, кабели.

Купить землю с сервитутом можно, но такое обременение вряд ли получится снять. Вам придется подстроиться под уже установленные правила и следовать им.

Больше о сервитуте читайте здесь. Из статьи вы узнаете, чем частный сервитут отличается от публичного, как узаконить его и обязать соседей платить за пользование вашим участком.

Арест

Он может быть наложен, если собственник не может расплатиться с долгами. Например, он уклоняется от уплаты налогов или алиментов. 

Приобрести арестованный участок можно, информация о проводимых торгах есть на сайте ГИС Торги в разделе «Реализация имущества должника». Такие участки продают с хорошим дисконтом, но иногда увидеть землю до покупки нельзя, а сделку могут признать недействительной, если бывший владелец сможет доказать это в суде.

Залог

Так банк защищает себя, от заемщиков, которые не выполняют обязательства по кредитам. Например, человек взял ипотеку, купил земельный участок и построил на нем жилой дом. Если заемщик перестанет платить по счетам, кредитор обратится в суд с иском об обращении взыскания, заберет объект недвижимости и продаст его на публичных торгах. Вырученные деньги пойдут на погашения ипотеки, а всё, что останется после оплаты задолженности, вернется бывшему собственнику. При этом банк не пойдет на крайние меры, если кредитор сам найдет покупателя. 

Стоимость залоговой недвижимости ниже рыночной, однако есть определенные риски. Например, купив землю на торгах, ее тоже нельзя осмотреть до покупки — есть только фотографии, а еще бывшие собственники могут не согласиться с решением банка. Если покупать залоговую недвижимость с согласия бывшего владельца и банка, оформление сделки и права собственности может растянуться на несколько месяцев. Это зависит от расторопности сотрудников кредитной организации. Что такое залоговое имущество, как оно появляется у банка, как купить его и где искать, мы рассказываем в статье.

Если при поиске участка вы обнаружили один или несколько рисков, проще всего отказаться от покупки. Но это не единственное решение. Так, многие риски можно устранить до сделки. Например, провести межевание, выплатить ипотеку и снять обременение. В сложных ситуациях лучше обратиться к риелтору или юристу, который занимается сделками с недвижимостью. Он проверит безопасность сделки и расскажет про особенности использования земель.

Проверьте участок на попадание в границы территорий общего пользования

Территориями общего пользования — улицами, дорогами и проездами, лесами, лесопарками, пляжами и береговыми полосами водных объектов общего пользования — могут пользоваться все без исключения граждане. Купить или продать такие земли нельзя, однако их самовольный захват часто случается. За это положен штраф, минимум 5000 рублей.

Чтобы узнать, относится ли земельный участок к территориям общего пользования, нужно изучить проект планировки территорий и проект межевания территорий планы. На них есть границы участка, который вы хотите приобрести, и соседних, а территории общего пользования выделены красными линиями.

Осмотрите участок на местности

Когда вы выбрали и проверили участок, посмотрите на него вживую.

Обратите внимание на:

• Подъезды к участку. Они должны быть согласованы и не проходить по частной земле или не лежать, например, на муниципальном водопроводе. Также нужно посмотреть на их состояние: сможет ли проехать ваша машина, спецтехника и грузовик со стройматериалами.
• Рельеф участка и его уклон. Так вы сможете прикинуть объем работ и их стоимость, если потребуется возвести подпорную стену или выровнять землю под строительство дома. Лучшее время для оценки рельефа — весна. В это время года покупатель увидит, подтапливает ли участок из-за таяния снега.
• Инженерные коммуникации и их состояние. Если продавец не провел их, узнайте их удаленность от участка.
• Состояние дорог, за которыми следит садовое общество или местная администрация.

А еще мы советуем познакомиться с соседями. У них можно спросить, сколько они заплатили за газификацию участка, и как быстро местная администрация провела водопровод, а сетевая компания — электричество.