Изменения в законе долевого строительства и регистрации недвижимости
В 2020 году правительство внесло изменения в № 214-ФЗ. Теперь закон позволяет застройщику самостоятельно передать право собственности дольщикам. Даже тем, кто уклоняется от приемки. Это сделали, чтобы упростить и ускорить регистрацию прав собственности, быстрее вводить объекты в налоговый оборот и бороться с уклонением от приемки. Изменения внес закон №202-ФЗ.
Как зарегистрировать право собственности на дольщика
После введения закона №202-ФЗ застройщик может сам зарегистрировать право собственности на дольщика, без доверенности от последнего. Для регистрации нужен только акт приема-передачи объекта. Обычно акт подписывает дольщик после осмотра квартиры, если не имеет претензий к застройщику. Но по новому закону строительная компания может составить акт в одностороннем порядке, если покупатель уклоняется от осмотра.
Подписать такой акт можно, если со дня сдачи жилья, прописанного в договоре долевого участия (ДДУ), прошло два месяца. Застройщику понадобится доказать, что дольщик уклоняется от приемки. Например, приложить доказательства, что дольщик получил уведомление о завершении строительства или, наоборот, не получил их, потому что не проживает по указанному почтовому адресу.
Составленный акт нужно приложить к заявлению на регистрацию права в Росреестре. Передать заявление в ведомство можно через МФЦ или онлайн: на портале Росреестра или в специальных сервисах. Ниже расскажем, как проходит электронная регистрация в одном из решений для застройщиков от Контур.Недвижимости.
Регистрация первичного права через электронный документооборот
Как мы уже сказали, зарегистрировать право собственности на дольщика можно онлайн. Это самый удобный и быстрый способ. К тому же представители Росреестра неоднократно заявляли, что в будущем он будет единственным для юрлиц. Так, ведомство планирует принимать заявления от компаний только в электронном виде, а МФЦ оставить только для работы с гражданами.
Для электронной регистрации нужны:
- Усиленная квалифицированная электронную подпись (УКЭП) юрлица или физлица-сотрудника.
- Документ, подтверждающий полномочия представителя, например, нотариальная доверенность и открепленный файл электронной подписи нотариуса в формате.sig.
- Квитанция об оплате госпошлины.
По закону Росреестр должен рассмотреть электронное заявление в течение семи рабочих дней. Но на практике регистрация проходит быстрее, обычно до двух рабочих дней. После этого Росреестр присылает застройщику на электронную почту уведомление о регистрации и выписку из ЕГРН в электронном виде.
Как получить УКЭП
Электронная подпись — это аналог обычной подписи. Документы, подписанные электронно, имеют такую же юридическую силу, как и обычные. Чтобы подпись нельзя было подделать, ее создают с помощью криптографических средств. Электронная подпись бывает обычная и усиленная. Усиленная подпись (УКЭП) не только заверяет личность подписавшего, но и гарантирует, что в документ не внесут изменения после подписания. Условия работы и юридическую силу электронной подписи определяет закон № 36-ФЗ «Об электронной подписи».
Чтобы оформлять право собственности на дольщика, понадобится именно усиленная электронная подпись. Способ ее получения зависит от того, кто будет владельцем.
Выпустить сертификат УКЭП физлица можно в аккредитованном удостоверяющем центре, например, в УЦ Контура. Подпись действует один год, после этого ее нужно продлевать. Уточним, что с 1 сентября 2024 года перестали работать УКЭП сотрудников с реквизитами юрлица. Подписывать документы теперь нужно сертификатом физлица. А, чтобы подтвердить полномочия, приложить доверенность.
Чтобы выпустить УКЭП, понадобятся:
- заявление на оформление подписи;
- паспорт;
- СНИЛС.
Нужно оставить заявку на сайте удостоверяющего центра и прикрепить к ней сканы документов. Когда подпись будет готова, нужно прийти в офис центра с паспортом и подтвердить личность. Сделать это должен тот, на кого оформлена подпись. Третье лицо не сможет подтвердить ее получение, даже если у него есть нотариально заверенная доверенность. В офисе удостоверяющего центра выдадут сертификат УКЭП.
Руководители получают сертификаты УКЭП в налоговой или у доверенных лиц УЦ ФНС. Для этого нужно сначала приобрести:
- Токен — специальное устройство, на котором будет храниться подпись.
- Лицензию на программу для криптографической защиты информации, например, КриптоПро CSP.
После этого нужно лично приехать в УЦ ФНС или его доверенным лицам — посмотреть список подразделений в вашем регионе можно по ссылке. Записываться заранее не нужно — подписи выпускают в порядке живой очереди. С собой возьмите паспорт, СНИЛС и ИНН.
Гарантия безопасности и защиты прав дольщиков
Права дольщиков защищает закон № 214-ФЗ. Он обязывает застройщиков соблюдать договор, и дает дольщикам право требовать компенсаций при нарушении сроков или других условий сделки. Строительные компании должны:
- Передать дольщику право собственности на жилье, когда строительство будет окончено.
- Если дольщик умер, передать право собственности его наследникам.
- Возместить ущерб, если объект недвижимости был поврежден или разрушен.
Также в законе предусмотрена гарантия на объект строительства. Если за время гарантийного срока или при приемке жилья дольщик обнаружит дефекты, застройщик обязан устранить их. С 1 сентября 2024 года гарантийный срок на жилье будет три года, а у застройщика появятся новые способы разрешить проблемы при приемке жилья. Строительная компания может предложить покупателю самостоятельно устранить недочеты и компенсировать затраты, либо снизить стоимость недвижимости. Снизить цену нужно соразмерно серьезности обнаруженного недостатка.
Если застройщик не выполнил свои обязательства или обанкротился, дольщику поможет Фонд защиты прав дольщиков. Эта организация контролирует ход строительства и следит за соблюдением сроков и нормативов. Еще она организует завершение строительства или выплаты компенсаций дольщикам, если строительство невозможно продолжить. Средства на эти цели поступают из обязательных взносов застройщиков — строитель обязан перевести 1,2% от суммы сделки на счет Фонда, когда заключает ДДУ на строительство жилого объекта. Один раз в год ставка может меняться.
Как застройщику зарегистрировать первичное право на дольщика онлайн
Регистрацию права собственности дольщика можно упростить с сервисом Первичная регистрация от Контур.Недвижимости. С ним провести всю процедуру можно пройти не выходя из офиса.
Для этого нужно:
- Указать данные дольщика и объекта. Если вы использовали сервис Электронная приемка, эти данные загрузятся автоматически.
- Добавить документ, подтверждающий полномочия представителя застройщика. Это нужно сделать только один раз — во время начала работы. После этого сервис будет добавлять его к каждому пакету документов на регистрацию.
- Загрузить акт приема-передачи. Такой акт нужно подписать в бумажном виде — в сервис загружается только скан этого документа.
- Подписать заявление на регистрацию. Сервис сам сформирует документ, пользователю нужно только подписать его сертификатом УКЭП физлица или руководителя и отправить в Росреестр.
- Дождаться ответа от ведомства. Отслеживать статус заявки можно в личном кабинете. Когда Росреестр зарегистрирует право, в сервис придет уведомление и результирующий пакет документов. Такой же пакет отправится на электронную почту дольщика.
Самостоятельная регистрация права собственности позволяет застройщику быстро передать объект во владение дольщика, даже если тот уклоняется от приемки. Современные сервисы электронного документооборота делают регистрацию прав еще проще и быстрее, обеспечивают безопасность и комфорт сделки.