Кредит под залог недвижимости: что это, условия, преимущества

Что такое кредит под залог недвижимости

Это вид потребительского кредита на крупную сумму и на длительный срок под залог имеющейся недвижимости. Чаще всего заложить можно только один объект, но некоторые банки могут оформить до десяти объектов.

Существует несколько видов кредитов под залог недвижимости (КПЗН). Так, при целевом кредите банк потребует подтвердить, что полученные деньги заемщик потратил на определенную цель, например, на покупку другой недвижимости. При нецелевом кредите заемщик может потратить средства на любые цели, не отчитываясь перед банком.

В чем суть залога

Банку нужны гарантии, что он сможет вернуть свои средства, даже если заемщик перестанет вносить ежемесячные платежи. Поэтому, если заемщик допустит просрочки, банк сможет продать объект и вернуть свои вложения.

Почему кредит под залог может быть альтернативой ипотеке

В 2025 году для покупки жилья в ипотеку размер первоначального взноса во многих банках составляет 30-50%, а ставки на потребительское кредитование достигают 50%. При этом многие хотят покупать новую недвижимость только после продажи старой. А из-за затишья на рынке покупателя приходится ждать несколько месяцев. В таких ситуациях КПЗН может стать удобным решением. Клиентам не придется ждать продажи жилья: кредит можно получить сразу и на выгодных условиях.

Комиссионное вознаграждение, которое банки выплачивают риелторам за клиентов по ипотеке, выплачивают и при выдаче КПЗН.

В чем разница между кредитом под залог недвижимости, потребительским кредитом и ипотекой

Основная разница в условиях для заемщика. Мы подготовили небольшую таблицу, в которой сравнили КПЗН с обычным потребительским кредитом и ипотекой.

В чем плюсы и минусы кредитов под залог недвижимости

Как у каждого банковского продукта, у КПЗН есть свои особенности, которые важно учитывать. К плюсам такого кредита можно отнести:

• Долгий срок кредитования, за счет чего можно снизить ежемесячный платеж.

• Более высокий процент одобрения, чем при оформлении потребительского кредита или ипотеки.

• Не обязательное целевое использование — вы можете потратить средства на любые нужды.

• В некоторых банках — отсутствие первоначального взноса

Но при этом:

• У заемщика должна быть недвижимость в собственности.

• Максимальная сумма кредита зависит от ликвидационной стоимости недвижимости в залоге.

• Придется потратиться на страхование недвижимости и на услугу оценки.

• Нет льготных программ.

• Пока недвижимость находится в залоге, ее нельзя продать или подарить.

• Залог нужно регистрировать в Росреестре. Это удлиняет сделку и приносит дополнительные неудобства.

• Банк все равно может отказать, если у заемщика плохая кредитная история или низкий уровень дохода.

• Нельзя использовать маткапитал, чтобы погасить кредит, так как пенсионный фонд разрешает направлять денежные средства только на ипотеку для улучшение жилищных условий.

Кому могут предоставить кредит под залог недвижимости

Требования к заемщику зависят от условий банка, но в большинстве случаев базовые условия одни и те же. Так, заемщик должен быть совершеннолетним, а иногда старше 21 года. При этом на момент выплаты кредита заемщику должно быть меньше 75, а в некоторых случаях — меньше 65 лет.

Общий рабочий стаж — не менее года, а время работы на последнем месте — от трех месяцев. Некоторые банки дают кредит только тем, кто проработал на последнем месте полгода и дольше.

Залог не делает заемщика более привлекательным клиентом для банка. При рассмотрении заявки банки всегда инициируют процедуру скоринга. Кредитоспособность заемщика оценивают с учетом данных о его кредитной истории, социальном и финансовом статусе, имуществе.
 

Заявку могут отклонить, если:

• Ежемесячные платежи по всем кредитам, включая получаемый, больше половины ежемесячного дохода.

• У заемщика нет постоянного места работы или он только начал трудовую деятельность.

• У заемщика есть другие обязательства, кроме кредитов, например, алименты или выплаты по судебным решениям.

• Заемщик плохо справлялся с кредитами в прошлом, у него негативный или пограничный кредитный рейтинг.

Получить кредит могут не только наемные работники, но и самозанятые, индивидуальные предприниматели и владелец бизнеса. Требования банков могут различаться, но общим правилом является подтверждение доходов от трудовой или коммерческой деятельности.

Для физического лица цели кредитования не ограничены. Так, КПЗН можно получить:

• на ремонт или строительство;

• приобретение недвижимости без первоначального взноса;

• покупку нестандартной недвижимости, в том числе доли, садового участка, гаража;

• объединение кредитов, своего рода аналог рефинансирования;

• покупку автомобиля.

Для собственников бизнеса этот кредит может стать альтернативой кредитования юридических лиц, где не нужно собирать большой пакет документов. Этот кредит поможет:

• Получить деньги на бизнес. Например, если руководителю срочно нужно закрыть сделку, а возможности вывести средства из оборота нет.

• Закупить оборудование, технику или материалы.

Какая недвижимость подходит для залога

Банки могут брать в залог жилые и нежилые объекты, в том числе квартиры, дома, таунхаусы, гаражи, коммерческие и производственные площади. Однако риелтору важно понимать, что при наступлении чрезвычайных обстоятельств банку потребуется продать имущество. Коттеджи, коммерческие помещения, производственные цеха могут стоит дороже квартиры, но покупателя на них найти сложно. Поэтому не все банки принимают такие типы недвижимости в залог.

Собственником объекта может быть как сам заемщик, так и третьи лица. В таком случае они будут выступать созаемщиками. Если квартирой владеет ребенок до 18 лет, банк не возьмет такой объект в обеспечение, так как органы опеки и попечительства не дают на это разрешение.

Также закладываемая недвижимость не может находиться под обременением, и быть переданной в пользование по договору аренды.

Квартира должна иметь собственную кухню и санузел, отделенные от соседних жилых помещений. Многоквартирные дома оценивают по материалу стен, этажности, типу перекрытий и проведенному капремонту.

Где лучше брать кредит

Выбор банка зависит от обстоятельств конкретного заемщика и условий банка. Требования к заемщику и условия кредита могут сильно отличаться. Например, некоторые банки не принимают в качестве залога новостройки или земельные участки, а другие требуют обязательного согласования ремонта в залоговой квартире. Условия по кредиту можно посмотреть в на сайтах банка.

Профессиональным риелторам удобнее использовать специальные сервисы, например Ипотечный брокер. В достаточно указать сведения о заемщике и объекте и сервис покажет подходящие программы кредитования, условия нескольких банков и их требования к заемщику. Сервис также покажет, предоставляет ли банк вознаграждение для риелтора и его сумму. При необходимости, к подготовке заявки подключится специалист сервиса. Он ответит на любые вопросы и поможет усилить заявку.

Выдают ли кредит под залог недвижимости онлайн

Кредит под залог недвижимости такой же, как любой другой потребительский кредит или ипотека. Сейчас многие банки предлагают оформить его онлайн с помощью простой электронной подписи.

Как оформить кредит под залог недвижимости

1. Подготовьте заявку к подаче в банк. Сначала определите стоимость объекта и рассчитайте размер кредита: он может составлять от 35%-80% от стоимости объекта. Затем оцените комплектность документов по недвижимости и подготовьте недостающие. Не забудьте проверить кредитную историю заемщика, задолженности в ФССП и Банкротство.

2. Выбрать банк для кредитования.

3. Подать заявку на кредит на сайте банка, в отделении или в специальных сервисах.

4. Дождаться одобрения и условий кредита от банка.

5. Заказать оценку залоговой недвижимости.

6. Отправить документы для одобрения объекта в банк.

7. Оформить страхование недвижимости, так как объект будет в залоге у банка и иные типы страхования, если это указано в требованиях банка.

8. Оформить сделку и подписать договор в офисе. Некоторые банки предлагают подписать договор онлайн с помощью электронной подписи.

9. Зарегистрировать обременение в пользу кредитора в Росреестре.

В случае необходимости продать заложенную недвижимость, вашему клиенту необходимо будет найти покупателя за наличные или найти банк, кто кредитует залоговые объекты.