Должностные обязанности риелтора по недвижимости
Риелтор — это посредник. Он помогает покупателю и продавцу найти друг друга и разобраться в юридических тонкостях сделки с недвижимостью. Закона, регулирующего деятельность риелторов, не существует. Поэтому каждый специалист или агентство сами решают, какие услуги они готовы оказывать.
Риелтор может:
- Помочь клиенту провести сделку. Для этого он размещает объявления на сайтах, проводит показы, отрабатывает возражения покупателей и арендаторов, отвечает на их вопросы, помогает составить договор и оформить сделку в Росреестре.
- Проконсультировать по вопросам сделки. Риелтор может подсказать, какие документы понадобятся, какие трудности могут возникнуть в разных ситуациях, иногда — помочь собрать документы и оформить договор.
- Обеспечить юридическую чистоту сделки. Например, проверить, нет ли у недвижимости обременений и действительно ли она находится в собственности продавца.
- Оформить документы. Риелтор может подавать заявки и запросы в различные органы, собирать необходимые документы, составлять договоры. Обычно в таком случае он действует по доверенности от клиента.
Обычно в агентстве риелтор выступает только посредником между покупателем и продавцом, а документами и сопровождением сделки занимаются отдельные специалисты.
Формы договора с риелтором
Договор — это главный документ, который определяет ответственность риелтора. В нем обязательно прописывают, какие услуги обязан оказать агент, сумму вознаграждения, а также штрафы или неустойку. Существует несколько видов договоров, которые подходят риелтору:
Договор возмездного оказания услуг. Его можно заключить, как с агентством, так и с клиентом. Этот формат сотрудничества подразумевает, что специалист обязуется выполнить определенные работы за фиксированное вознаграждение. Заключать такой договор может ИП или самозанятый.
Агентский договор. Он похож на договор возмездного оказания услуг. Только теперь риелтор-ИП или агентство могут получать документы за заказчика и совершать другие юридические действия. Агент в этом случае может действовать и нести ответственность лично или вести дела от имени заказчика. Тогда ответственность несет заказчик.
Договор поручения. Он отличается от агентского тем, что риелтор или агентство действуют от имени заказчика. Ответственность за их действия несет заказчик.
Какую ответственность несет риелтор по закону
Деятельность риелтора попадает под несколько законов и кодексов. На их основании специалист будет нести ответственность, если клиент подаст в суд:
Гражданский кодекс РФ. Риелтор или агентство работают по договору. Поэтому они обязаны следовать правилам о договорах возмездного оказания услуг. Эти правила перечислены в главе 39 ГК РФ. Если из-за действий риелтора клиент понес убытки, специалиста могут судить по статьям о возмещении убытков (ст. 15 ГК РФ), упущенной выгоде (ст. 393 ГК РФ) и об ответственности за неисполнение обязательств (ст. 401 ГК РФ).
Закон «О защите прав потребителей». Риелтор оказывает услуги, поэтому его действия регулируют ст. 29-31 этого закона.
Налоговый кодекс РФ. По нему привлекают к ответственности за неофициальную деятельность или уклонение от налогов. По закону риелтор обязан делать отчисления со своего дохода, но не обязан следить за налогами клиента. Если специалист не выплатил налог, судить будут только его, заказчик не пострадает.
Закон «О персональных данных». Риелторы часто собирают конфиденциальную информацию о клиентах. Поэтому попадают под действие этого закона.
Закон «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем»(№115-ФЗ). Риелтор должен проверять чистоту сделки и определять, не пытаются ли участники отмыть деньги. Он должен отчитываться в Росфинмониторинг о сделках на суммы выше трех миллионов рублей и о договорах между аффилированными лицами. Кроме этого риелтор должен сообщать о сделках, которые имеют признаки легализации незаконно полученного дохода. Если он этого не сделает, ему грозит административная или даже уголовная ответственность в зависимости от тяжести нарушений.
Гражданско-правовая ответственность риелтора
Риелтор заключает с заказчиком договор, поэтому несет гражданско-правовую ответственность. Если нарушить условия такого договора, придется нести ответственность перед законом. Обычно в таком случае грозит штраф или неустойка, которые заранее прописаны в договоре.
Но заказчик может также потребовать компенсацию материального ущерба или упущенной выгоды. Например, если риелтор скрыл важные данные об объекте, и из-за этого клиент не смог заработать на недвижимости, сдав ее в аренду, риелтора могут заставить компенсировать потерянную или недополученную сумму, а также юридические расходы.
Право обратиться в суд и взыскать убытки заказчику дают ст. 15, 393, 401 и 1064 ГК РФ. Они регулируют нарушения по договорам. А ст. 29 и ст. 30 закона «О защите прав потребителей» позволяют заказчику требовать компенсацию за некачественно оказанные услуги.
Еще клиент может взыскать моральный ущерб, если докажет, что действия риелтора причинили ему страдания или ухудшили здоровье. Такое право гражданам дают ст. 151 и 1099—1101 ГК РФ. Обычно компенсацию морального вреда приходится выплачивать вместе с компенсацией материального.
По закону рилетор, не исполнивший свои обязательства или исполнивший их ненадлежащим образом, автоматически признается виновным, если не докажет обратное.
Административная ответственность риелтора
Этот вид ответственности регулируется КоАП РФ. В отличие от гражданско-правовых, административные штрафы обычно взыскиваются в пользу государства, а не потерпевшего. Перечислили в таблице, по каким законам и в каком случае риелтора могут призвать к административной ответственности:
| Нарушение | Какой закон регулирует | Пример | Наказание |
|---|---|---|---|
|
Невыполнение требований закона о рекламе |
За такие нарушения обычно штрафуют агентства. Например, если компания разместила рекламный баннер о продаже квартир в доме, на который еще не выдали разрешение на строительство. |
Штраф. Для физлиц 2 000—2 500 рублей, для юрлиц — 100—500 тыс рублей. |
|
|
Невыполнение требований закона об обработке персональных данных |
Риелтор разгласил или продал персональные данные заказчика. |
Штраф. Для физлиц 2 000—6 000 рублей, для юрлиц — 60—100 тыс рублей. |
|
|
Незаконное предпринимательство |
Оказывал риелторские услуги без договора и без регистрации. |
Штраф до 2500 рублей, либо уголовное наказание. |
Уголовная ответственность риелтора
Уголовная ответственность наступает за особо крупные нарушения законов или злоумышленные действия. Она включает в себя крупные штрафы, обязательные и исправительные работы, ограничение или лишение свободы. Также риелтору могут запретить заниматься определенной деятельностью или занимать определенные должности.
Риелтор может получить уголовное наказание за:
- Мошенничество. Обычно это сознательный обман клиента. Например, предложение услуг, которую вы не можете оказать, продажа несуществующей недвижимости, обман продавца или покупателя, чтобы получить выгоду. Наказание регулирует ст. 159 УК РФ.
- Подделка документов. Наказания за подделку документов и за использование фальшивых справок или свидетельств отличаются. Например, риелтор может самостоятельно подделать выписку из ЕГРН или не проверить документ, который передал ему собственник — это разные нарушения. Наказание регулирует ст. 327 УК РФ.
- Присвоение или растрата. Судить по такой статье могут исполнителя, который получил деньги или имущество от клиента для сделки, но использовал в личных целях. Например, если риелтор обязался передать деньги за квартиру, но оставил их себе. Наказание регулирует Ст. 160 УК РФ.
- Злоупотребление полномочиями. Специалиста могут судить, если он использует свои полномочия, чтобы обмануть клиента или агентство. Например, если он специально завысил стоимость квартиры, чтобы получить более высокую комиссию. Наказание регулирует ст. 201 УК РФ.
Уголовная ответственность — серьезное наказание, оно влечет за собой возбуждение уголовного дела, расследование и суд. Судимость за уголовные преступления сказывается на репутации. Человеку с такой судимостью сложнее получить хорошую работу и он не может занимать политические должности.
Различается ли ответственность частных риелторов и агентств недвижимости
Агентства отвечают перед законом по тем же статьям, что и частные риелторы, но наказания для компаний строже. Кроме того, агентства нанимают сотрудников, а значит, обязаны соблюдать трудовой кодекс и могут разделять ответственность за нарушения.
| Агентство | Риелтор-самозанятый | Риелтор-ИП |
|---|---|---|
|
Несет ответственность как организация. |
Несет ответственность как физлицо. |
Несет ответственность как юрлицо. |
|
Обязано соблюдать трудовой договор с сотрудниками, вести бухгалтерскую отчетность. |
Не может нанимать сотрудников и не обязан вести бухгалтерскую отчетность, должен только фиксировать заработок и платить налоги. |
Обязан соблюдать трудовой договор с сотрудниками, если они есть, обязан вести бухгалтерскую отчетность. |
|
Компенсирует ущерб средствами компании. |
Компенсирует ущерб личными средствами и имуществом. |
|
|
Ответственность может нести как само агентство, так и отдельные сотрудники. Сотрудники могут разделять ответственность за нарушения. |
Привлекается к ответственности напрямую и сам несет все расходы по судебным искам. |
|
Когда можно подать в суд на риелтора или агентство недвижимости
Отношения риелтора или агентства с клиентом регулируются договором. Если исполнитель нарушает свои обязательства, заказчик вправе подать на него в суд. Эти права гарантируют закон «О защите прав потребителей» и ГК РФ. Обычно нарушения по договору касаются следующего:
- Неверная или неполная информация об услугах и условиях их предоставления. Например, риелтор обещал подать за заказчика документы на ипотеку, но не сказал, что для этого нужно оформить доверенность у нотариуса и оплатить его работу.
- Неверная или неполная информация об объекте недвижимости. Риелтора или агентство могут привлечь к ответственности, если они не сказали о значимых недостатках или выставили неверную стоимость объекта. При этом неважно, сделали это по ошибке или умышленно.
- Невыполнение или некачественное выполнение услуг. Если специалист не нашел подходящий объект недвижимости или покупателя в срок, клиент может обратиться в суд.
- Материальный ущерб. Клиент может потребовать компенсации, если из-за действий агентства или риелтора лишился собственности, не получил выгоды или сильно переплатил за недвижимость.
Что нужно заказчику, чтобы подать на риелтора в суд
Недовольный заказчик может обратиться в суд, если посчитает, что агентство или риелтор нарушили его законные права или условия договора.
Этап 1. Досудебное урегулирование. Сначала клиент должен выслать исполнителю досудебную претензию в письменном виде. В ней указывают, какие условия договора нарушены и в каких обстоятельствах. Там же заказчик указывает размер компенсации и срок ее выплаты. У ответчика есть десять дней, чтобы рассмотреть претензию и письменно на нее ответить. На этом этапе можно решить вопрос без суда.
Этап 2. Обращение в суд. Если агентство или риелтор не готовы выполнить досудебные требования, клиент подаст иск в суд. Чтобы получить компенсацию, ему придется предоставить доказательства нарушений. Обычно суды принимают договоры, экспертные заключения и переписки. Если убытки обвинителя меньше 100 тыс. ₽, дело рассматривают в мировом суде. Если выше — в районном. Районный суд также занимается любыми делами, в которых клиент требует возместить моральный ущерб.
Этап 3. Суд. Суд назначает дату и время слушания и отправляет извещение всем участникам. Судья выслушивает аргументы сторон, после чего выносит решение. Обычно недобросовестного исполнителя обязывают выплатить компенсацию причиненного вреда и возместить судебные издержки клиента.
Страхование ответственности риелторов
Риелтор или агентство могут застраховать свою ответственность. Тогда компенсацию клиенту выплатит страховая компания. Однако условия выплаты часто ограничены, а риелтору придется сначала доказать, что ситуация считается страховым случаем. К тому же, страховка редко покрывает все издержки.