Оценка недвижимости: что это и когда она нужна

Что такое оценка недвижимости

Оценка недвижимости — это экспертное заключение о состоянии объекта и его стоимости на рынке. Оценку недвижимости регулирует закон № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Ее проводят, когда нужно:

• Получить ипотеку. На основе заключения от эксперта банк определяет размер кредита. Согласно закону N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», рыночную стоимость недвижимости указывают в закладной, а результаты оценки — в договоре об ипотеке. Оценка — не обязательное требование для получения кредита, но некоторые банки его устанавливают.
• Оценить ущерб от несчастного случая: пожара, ограбления. Результаты оценки можно использовать в суде.
• Оспорить кадастровую стоимость объекта.
• Подтвердить стоимость недвижимости для налоговой или суда.
• Застраховать квартиру или другое помещение.
• Продать или купить недвижимость.

По итогу сбора информации эксперт составляет отчет об оценке. Обычно отчет можно получить через 3-4 дня после проверки, а стоит оценка 2000-3000 в зависимости от цен компании-оценщика и региона.

Виды оценочной стоимости жилья

Оценка недвижимости бывает кадастровая, рыночная, ликвидационная и инвестиционная. Посмотрим, чем они отличаются:

Кадастровая оценка. Ее проводят, чтобы установить кадастровую стоимость объекта и размер налога, который должен платить владелец недвижимости. Кадастровая стоимость часто отличается от рыночной, потому что при оценке не берут во внимание состояние квартиры и ее удобство, учитывают в основном расположение и возраст здания. Такую оценку проводит представитель уполномоченного учреждения. Чтобы ее заказать, нужно обратиться в центр кадастровой оценки в вашем городе. Результаты проверяет Росреестр, после чего вносит их в государственный кадастр недвижимости. Если собственник не согласен с заключением специалиста, он может оспорить решение в суде. Правила кадастровой оценки регулирует закон № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Рыночная оценка. Она определяет цену, по которой жилье можно продать или купить на рынке недвижимости. Эксперт учитывает стоимость других подобных объектов в этом же районе, состояние жилья, инфраструктуру вокруг дома, материал стен дома и другие подобные факторы. Рыночную стоимость вносят в договор купли-продажи и в ипотечный договор. Чтобы заключить сделку, проводить оценку не обязательно. Но она может помочь покупателю или кредитору понять, соответствует ли цена рыночной.

Ликвидационная оценка. Она определяет, по какой цене можно продать недвижимость максимально быстро: за один-два месяца. Обычно это минимальная стоимость, она ниже рыночной на 10-20%. Ее указывают в ипотечном договоре, чтобы банк знал, за сколько он сможет быстро продать квартиру, если заемщик не выплатит долг. Рыночная и ликвидационная стоимость влияют на размер ипотечного займа.

Инвестиционная оценка. Ее чаще всего делают для предпринимателей, чтобы они понимали, насколько выгодно вкладывать средства в конкретный объект. Обычно инвестиционная цена выше рыночной, потому что учитывает потенциальный рост цен на недвижимость и возможный доход.

Восстановительная оценка. Ее проводят в редких случаях, когда нужно оценить размер ущерба для компенсации денег на ремонт или для реставрационной сметы.

В этой статье мы будем говорить в основном о рыночной оценке квартир, для получения ипотеки и купли-продажи жилья. Процедуры кадастровой и восстановительной оценки могут отличаться.

Кто определяет стоимость недвижимости

Стоимость недвижимости определяет специалист по оценке. Он может быть частным лицом, зарегистрированным как ИП, или специалистом из оценочной организации. Деятельность оценщика регулирует закон N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Согласно ему, оценщик должен:

• Быть членом саморегулируемой организации (СРО) оценщиков. СРО — это объединения специалистов, которые отчитываются перед государством. Они гарантируют качество услуг экспертов, которые в них состоят. Чтобы подтвердить членство в СРО, оценщик может показать свидетельство о членстве или выписку из реестра СРО оценщиков.
• Застраховать гражданскую ответственность. При наличии такой страховки специалист будет отвечать перед законом, если проведет оценку некомпетентно и причинит этим вред заказчику. Наличие страховки подтверждает полис страхования гражданской ответственности оценщика.
• Получить квалификационный аттестат оценщика. Этот документ выдает Федеральный ресурсный центр. Он подтверждает, что у оценщика достаточно знаний и опыта.

Методы оценки недвижимости

Стандарты оценки недвижимости определяет Федеральный стандарт оценки (ФСО 1). Он установлен Приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 N 200. Согласно ФСО, эксперты используют три метода оценки недвижимости:

Сравнительный метод. Этот способ применяют чаще всего. Оценщик сравнивает квартиру с другими квартирами в том же районе и делает поправку на состояние жилья и другие нюансы. Сравнивать он должен максимально похожие объекты. Например, двухкомнатную квартиру в новом кирпичном доме специалист будет сравнивать с такой же двухкомнатной в другом кирпичном доме в этом же районе. Считается, что сравнительный метод наиболее точный, но он требует от оценщика много времени и обширных знаний о ситуации в разных районах города.

Доходный метод. Его чаще всего используют, чтобы установить инвестиционную стоимость объекта и только иногда для установки рыночной. При оценке специалист учитывает цены на рынке, риски, свойственные этому району, и его потенциальное развитие. Например, на востоке часто бывают землетрясения, и если в этом районе риск особенно высокий, цена может быть ниже. А если недавно выпустили проект новой станции метро неподалеку, специалист оценит жилье выше.

Затратный метод. С его помощью обычно определяют цены новостроек или других объектов, которые не с чем сравнить. При такой оценке учитываются цена земли и цена строительства объекта. Полученную стоимость корректируют с учетом возможной прибыли от него, возможного срока эксплуатации, его состояния и полезности.

Критерии оценки квартиры

Прежде чем вынести вердикт по квартире, оценщик сопоставляет следующие факторы:

Цены и количество аналогичных предложений на рынке. Специалист сравнивает квартиру с другими подобными объектами в районе и смотрит количество предложений и цены на рынке недвижимости. Если они выросли, эксперт оценит квартиру дороже, если цены недавно упали — дешевле.

Наличие обременений. Если за квартиру не выплатили ипотеку или в ней прописаны совершеннолетние, цена на нее будет ниже.

Местоположение. Жилье в центре города всегда стоит дороже, чем на окраине. Обычно это потому что в центре удобная инфраструктура.

Инфраструктура района. Даже в рамках одного спального района дороже будет квартира, рядом с которой есть метро или другой транспорт, магазины, детский сад или школа, поликлинника.

Тип застройки. Типовая застройка обычно стоит дешевле эксклюзивных проектов.

Возраст дома. Чем старше дом, тем больше проблем с ним может возникнуть. Поэтому квартиры в старых домах обычно дешевле.

Материал стен. От него зависит тепло и звукоизоляция. Кирпичные дома считаются теплыми и с хорошей звукоизоляцией, поэтому цена на квартиру в них будет выше, чем на такую же в панельке.

Этаж. Обычно дешевле стоят квартиры на первом и последнем этажах. У них рядом подвал и крыша, из-за этого могут возникать проблемы вроде холодного пола, запаха или протечек зимой и весной. Их покупают неохотно — отсюда и низкая цена.

Площадь квартиры. Чем больше площадь, тем выше цена.

Наличие балкона. Балкон это дополнительная площадь, которая повышает цену квартиры.

Планировка. Если есть проходная комната или планировка нестандартная, квартиру будет сложнее продать, поэтому цена на нее будет ниже.

Состояние квартиры. Квартиры со свежим и дизайнерским ремонтом стоят дороже.

Двор и наличие парковки. Закрытые дворы, дворы с собственной парковкой, охраной и видеонаблюдением обеспечивают дополнительный комфорт и безопасность для жильцов, поэтому ценятся выше.

Экология и вид из окна. Недвижимость рядом с производствами и перерабатывающими предприятиями стоит дешевле. А квартиры рядом с парком, лесом или озером наоборот ценятся выше из-за красивых видов и хорошей экологической обстановки.

Факторы, влияющие на рыночные цены недвижимости

Оценщики обязательно учитывают цены на рынке недвижимости. На рынок влияют разные факторы:

Политические. К ним относятся новые законы, государственные программы на покупку жилья или ипотеку. Например, летом 2024 года завершилась программа «Господдержка» и изменились условия по IT и семейной ипотеке. В результате люди стали реже брать кредиты и реже покупать жилье. Предложения начинают превышать спрос, значит, стоит ожидать снижения цен на недвижимость.

Экономические. Этот фактор часто связан с политическим. Недвижимость — это надежные вложения, поэтому во время кризисов люди, у которых есть деньги, начинают вкладывать их в жилье. В результате повышается спрос и растут цены. А бывает и наоборот: из-за кризиса люди не решаются на крупные покупки, поэтому спрос падает и цены снижаются.

Демографические. Возрастной состав населения определяет запросы на определенные типы недвижимости, а значит, спрос и цену на них. На рынок влияют и государственные программы, которые запускают для повышения рождаемости и поддержки определенных слоев населения.

Социально-культурные. Уровень жизни и безопасности, уровень медицины и образования влияют на демографию, экономику и покупательские возможности населения. Влияет на рынок и мода, и культурные привычки.

Научно-технические. Качество материалов и технологии строительства определяют себестоимость недвижимости, а значит, и рыночную цену.

Природно-географические. Климат и рельеф определяет, какие дома и по какой цене строят, а еще влияют на количество желающих покупать жилье в определенном регионе.

Как проходит оценка недвижимости

Оценка рыночной стоимости квартиры происходит в несколько шагов:

1. Собственник выбирает компанию или специалиста-оценщика. Если оценка нужна для ипотеки, банк обычно предлагает список организаций, с которыми у него заключен договор.
2. Собственник и оценщик договариваются о дате и времени просмотра. Оценщик приходит в квартиру, осматривает ее, фотографирует, фиксирует данные об объекте.
3. У себя в офисе оценщик проводит анализ и делает заключение. После чего отправляет его на электронную почту заказчику.
4. Собственник проверяет отчет. Если он не согласен с заключением эксперта, он может обжаловать решение специалиста в суде.

Как выбрать оценщика

Провести оценку квартиры может компания-оценщик или частный специалист. При выборе обращайте внимание на следующее:

• Наличие аккредитации. Аккредитацию должны получать как самостоятельные эксперты, так и компании-оценщики.
• Членство в СРО. Чтобы проверить членство, попросите предоставить документ, либо посмотрите самостоятельно в реестре СРО.
• Размер суммы страхования. Поможет определить надежность частного специалиста. Чем выше сумма страхования — тем больше человек уверен в своих компетенциях.
• Направление деятельности. У специалиста и у фирмы могут быть разные профили оценки. Выбирайте тот, который подходит под ваш случай.
• Сотрудничество с банками. Чем больше банков выдали свою аккредитацию компании, тем она надежнее. Банки проверяют фирму за вас.
• Опыт работы или время существования компании. Чем они больше, тем больше вероятность получить качественную оценку и не столкнуться с мошенничеством.
• Сроки выполнения работ. Обычно оценка занимает 3-4 дня, а точный срок зависит от сложности объекта и от конкретного специалиста. Крупные компании иногда проводят оценку быстрее, потому что у них в штате много специалистов.
• Отзывы и рекомендации. Поищите отзывы об агентстве или специалисте.

Документы, необходимые для оценки жилья

Набор документов зависит от типа жилья, целей оценки и требований компании, которая ее проводит. Точный список вам предоставит оценщик, когда уточнит все детали. Но некоторые документы нужны всегда:

Повторная оценка при рефинансировании ипотеки

Если нужно получить рефинансирование ипотеки, понадобится свежее заключение от эксперта. Процедура оценки будет такой же, как и при первом оформлении ипотеки. Повторная оценка влияет на условия рефинансирования, она нужна, чтобы банк мог посчитать сумму нового кредита.

Самостоятельная оценка недвижимости

Подтвердить стоимость квартиры для банка или суда может только аккредитованный специалист. Самостоятельную оценку не примут, даже если она проведена правильно. Оценить квартиру самостоятельно имеет смысл в двух случаях:

• Перед официальной проверкой, чтобы предположить ее результаты и осознанно принять отчет.
• Перед продажей квартиры. Закон не требует заключения эксперта, чтобы выставить жилье на продажу. Но покупатель может заказать оценку, если усомнится в цене или если будет оформлять ипотеку.

Как оценить квартиру без эксперта:

1. Найдите на сайтах недвижимости квартиры, похожие на вашу. Учитывайте район, площадь в квадратных метрах, этаж, характеристики дома и расположение. Постарайтесь создать максимально большую выборку.
2. Проверьте историю объявления. Если оно на сайте уже давно, значит, квартиру не покупают и такой объект не подходит для сравнения. Скорее всего цена в объявлении завышена или в карточке указана недостоверная информация.
3. Проверьте описание квартир. Бывает, что стоимость занижена из-за каких-то аспектов, поэтому смотреть цены без проверки объявлений нельзя. У квартиры могут быть обременения или объект окажется апартаментами, в которых нельзя прописаться. 
4. Оцените состояние своей квартиры: сколько средств нужно вложить, чтобы она хорошо выглядела и была комфортной для проживания. Придется ли будущим хозяевам докупать мебель, технику, вкладываться в косметический ремонт или делать перепланировку.
5. Проанализируйте совокупность этих факторов и выставите цену на квартиру. Помните, что цену можно менять, если квартира не продается.

Как повысить стоимость квартиры в оценочных документах

Бывает, что оценщики от банков занижают стоимость квартиры. Это перестраховка банка: так он может дать кредит на меньшую сумму. Считается, что тогда заемщик точно вернет деньги. Проблема в том, что продавец выставляет рыночную цену на объект, и покупатель не может оплатить всю стоимость квартиры ипотекой.

Что делать, чтобы этого не произошло:

• Подкопить денег и учитывать, что банк может не дать взаймы всю необходимую сумму.
• Заранее попросить эксперта поискать условия увеличения стоимости жилья. Это законно и поможет исправить ситуацию, если первоначальная оценка будет слишком низкой.
• Обратиться в независимую компанию или к частному оценщику. Они реже занижают стоимость квартир при оценке. Но учитывайте, что банки охотнее дают кредит тем, кто оценивает жилье у их партнеров, а еще так меньше шансов столкнуться с мошенниками.

Если оценщик все-таки занизил цену, можно обжаловать его решение в суде.