Право собственности: основания и регистрация

Что такое право собственности

Право собственности подтверждает, что вы владеете объектом недвижимости и можете распоряжаться им, как захотите. Можете продать, сдавать, передавать по наследству, выселять или заселять новых жильцов. А еще оно позволяет подать в суд, если кто-то попытается ограничить доступ к объекту или его отобрать. Официально право собственности еще называют титулом. Подтверждает титул правоустанавливающий документ. Про виды таких документов мы расскажем ниже. Регулирует право собственности ГК РФ Раздел II.

Зачем регистрировать право собственности

Главное, что дает право собственности — это возможность законно распоряжаться недвижимостью. Также, если у недвижимости нет собственника, ее могут изъять для государственных или муниципальных нужд. Даже если вы прописаны в квартире и живете в ней много лет, без права собственности не получится ни помешать забрать жилье, ни получить компенсацию. Кроме того, если не регистрировать свои права на недвижимость, можно получить административный штраф:

Об этом сказано в ст. 19.21 КоАП РФ.

Виды права собственности на недвижимость

Государственная. В этом случае объекты принадлежат государству. Использовать их можно только во благо граждан. Государственная собственность бывает федеральной и субъектов РФ. Объекты федеральной собственности принадлежат стране в целом объекты собственности субъектов РФ — отдельным областям, республикам, краям. Любое имущество без владельца становится государственным.

Муниципальная. До 1993 года этот вид собственности тоже относился к государственной, а сейчас его вынесли отдельно. В этом случае объекты принадлежат местным органам самоуправления. Например, городской думе или городской администрации. Как работает право муниципальной собственности определяет ГК РФ ст. 215.

Частная. Такая недвижимость принадлежит конкретному человеку или организации. Частная собственность бывает индивидуальной корпоративной, кооперативной и акционерной. Разберем на примере помещения:

• В индивидуальной собственности оно принадлежит конкретному человеку вне зависимости от формы регистрации владельца.
• В корпоративной собственности — компании или группе компаний.
• В кооперативной собственности — кооперативу, то есть нескольким физлицам, объединенным в организацию.
• В акционерной собственности — акционерам, тем, кто вложился в развитие компании. Например, компании-застройщика.

Право гражданина иметь частную собственность обусловлено ст. 35 Конституции РФ.

Как оформить право собственности

Право собственности бывает первоначальное и вторичное или производное. Оба варианта имеют равный вес, разница только в том, будет ли гражданин первым собственником или примет право владения от кого-то другого.

Чтобы оформить собственность, нужно подать заявление на регистрацию в Росреестр. Сделать это можно через МФЦ или портал ведомства. Риелторы и застройщики могут также использовать специальные сервисы для электронной регистрации. Такие сервисы предлагают многие банки, а также Контур.Недвижимость.

Для регистрации нужно собрать пакет документов. Обычно, Росреестр требует:

• паспорта участников сделки,
• правоустанавливающие документы, например, договор купли-продажи, свидетельство о праве наследования или документы, подтверждающие давность владения,
• квитанцию об оплате госпошлины.

В некоторых ситуациях могут запросить и другие документы, например, согласие супруга на сделку или разрешение от органов опеки и попечительства.

При электронной регистрации участники сделки подписывают заявления усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП). Например, в Контур.Реестро такую подпись можно выпустить во время сделки. Также для подписания подойдет УКЭП, выпущенная в приложении Госключ.

После подписания пакет документов попадает в Росреестр. При электронной регистрации они отправляются в ведомство по защищенному каналу связи. При регистрации через МФЦ их доставляют курьером.

Сотрудник Росреестра рассматривает заявление и изучает основания. Если ошибок нет, он регистрирует право собственности на нового владельца.

Основания для приобретения права собственности

Первоначальное право собственности

Первоначальное право собственности можно оформить только в двух случаях:

Самостоятельное строительство. Сначала построенный объект нужно поставить на кадастровый учет — его правила регулируют 221-ФЗ и  122-ФЗ. Закон не обязывает регистрировать новые объекты в ЕГРН, но если этого не сделать, с ним нельзя проводить никаких операций.

Одновременно с кадастровым учетом или после него можно оформить и право собственности.

Приобретательная давность владения. Согласно ст. 234 ГК РФ, недвижимость может приобрести в собственность тот, кто добросовестно, открыто и непрерывно фактически владел ей в течение 15 лет. Но возможно это только если законный владелец отсутствует и все эти годы не претендует на недвижимость.

Разберем на примере:

У Ивана есть квартира в собственности в Екатеринбурге. Много лет назад он уехал в Москву и возвращаться не планирует. Пока он в отъезде, он пустил пожить друга Анатолия. Анатолий не заключал с Иваном ни договора аренды, ни договора купли-продажи, и в квартире он не прописан. Несмотря на это Анатолий прожил там 15 лет. Теперь он может подать заявку на оформление права собственности на квартиру. Если Иван захочет этому помешать юридическими методами, он подаст на Анатолия виндикационный иск. Это специальный иск, в котором гражданин требует изъять свое имущество из незаконного владения. В противном случае право собственности перейдет к Анатолию.

Чтобы получить право собственности по приобретательной давности, нужно убедиться, что объект не изъят из оборота и не находится в ограниченном обороте. Еще нужно убедиться, что земля или недвижимость не принадлежит государству или муниципалитету. Всё это можно посмотреть в выписке из ЕГРН — там будет указано, если объектом владеет компания или государство. Если квартира принадлежит физлицу, его данных в документе не будет.

По истечении срока давности нужно составить иск по приобретательной давности на имя формального владельца. Если владелец неизвестен, обратить иск можно в сторону муниципального или государственного органа. К заявлению нужно приложить как можно больше документов, которые подтверждают фактическое владение. Это могут быть чеки, квитанции на оплату коммунальных услуг, расписки. Если суд решит отдать недвижимость вам, нужно получить копию его решения и начать оформлять право собственности так же, как если бы вы построили дом самостоятельно: оплатить пошлину и подать заявление на регистрацию в Росреестр. Вносить объект в ЕГРН при этом не нужно

Вторичные основания права собственности

Их еще называют производными, потому что право собственности переходит от одного владельца к другому. К ним относятся:

Передача по сделке. Это может быть купля-продажа, обмен или дарение. В таком случае право собственности переходит к новому владельцу в соответствии с договором. Заключить сделку может только действующий собственник объекта недвижимости — физлицо или компания.

После заключения договора нужно подать заявление на регистрацию перехода права собственности в Росреестр. Сам по себе договор не подтверждает владение — это правоустанавливающий документ, на основе которого Росреестр зарегистрирует право собственности. Доказать, что объект действительно принадлежит определенному человеку или компании можно только с помощью выписки из ЕГРН.

Наследование. Вступить в наследство можно только после смерти текущего владельца. Наследовать можно по закону или по завещанию и только объект в частной собственности. Муниципальные и государственные объекты наследовать не получится. Например, если у дедушки была квартира, которую ему выделило государство, такая квартира вернется во владение государства, если дедушка ее не приватизировал при жизни.

Чтобы получить недвижимость в свое владение, понадобится свидетельство о праве на наследство. Его можно оформить у нотариуса по месту жительства. Для этого нужен паспорт и справка, подтверждающая смерть собственника, время и место смерти. Оформить свидетельство нужно в течение полугода со дня смерти собственника. Через полгода со дня смерти владельца можно вступать в наследование.

После вступления нужно подать заявку на регистрацию права собственности и приложить к ней свидетельство о праве на наследство. Сделать это можно так же, как при самостоятельном строительстве. Наследственное право регулирует ГК РФ Раздел V.

Реорганизация юрлица. При реорганизации юрлица право собственности переходит к правопреемникам. Ими могут быть разные компании или юрлица в зависимости от того, что произошло с первоначальным собственником. Согласно ст. 57 ГК РФ, реорганизацией считается:

• Слияние. Когда две компании образуют третью, обычно более крупную. В таком случае юрлица, слившиеся в одну компанию, больше не существуют по отдельности и право собственности переходит к этой новой компании.
• Присоединение. Когда одна фирма «поглощает» другие. Тогда поглощенные юрлица перестают существовать, а их собственность переходит к «компании-поглотителю».
• Разделение. Когда крупная компания распадается на более мелкие. Право собственности делится между новыми юрлицами.
• Выделение. Когда из компании выделяется новое юрлицо, но компания при этом не перестает существовать. Часть прав переходит к новому юрлицу.
• Преобразование. Когда юридическое лицо меняет организационно-правовую форму. Например, ПАО становится ООО. Тогда собственность переходит от старого юрлица к новому.

Правила перехода собственности от одного лица к другому описаны в ст. 58 ГК РФ.

Важно знать, что право собственности не переходит автоматически. Как и в других ситуациях, новая компания должна подать заявление в Росреестр.

Другие вопросы

Какие документы нужны для регистрации права собственности на квартиру

• Паспорт.
• Правоустанавливающий документ, например, договор купли-продажи, свидетельство о праве наследования или документы, подтверждающие давность владения.
• Квитанция об оплате госпошлины.
• Заявление о регистрации права собственности.

Как быстро можно зарегистрировать право собственности на недвижимость

Заявление рассматривают от 3 до 12 рабочих дней в зависимости от того, каким способом вы его подавали и на каком основании получаете право собственности.

Точные сроки по каждому случаю расписаны в ст. 16 N 218-ФЗ.

Какие права на недвижимость нужно регистрировать в Росреестре

• Право собственности на землю, недвижимость и имущественные комплексы.
• Право вести хозяйство.
• Право постоянного пользования.
• Ограничения и обременения недвижимого имущества. Например, сервитут, ипотеку, доверительное управление, наем жилья и другие.

Подробнее о регистрации прав в Росреестре смотрите ст. 1 N 218-ФЗ.

Как проверить регистрацию права собственности

Единственный законный способ узнать, на кого оформлена недвижимость, это запросить выписку из ЕГРН. Но в 2023 году внесли изменения в закон «О персональных данных» и теперь в общем доступе данные о владельце не показывают. Их может увидеть только сам собственник, его супруг или совладелец недвижимости. Третьим лицам покажут только общую информацию об объекте и укажут, если собственником является компания или государство.

Чтобы проверить недвижимость перед покупкой, лучше обратиться к нотариусу. У нотариуса особые права в ЕГРН, он может запрашивать закрытые сведения об объекте. С его помощью можно посмотреть данные о владельце и проверить основания для владения. 

Если же вы подали заявку на оформление права собственности и не понимаете, оформлено оно уже или нет, отследите статус заявки на сайте Росреестра.

Для этого зайдите в раздел «Электронные услуги и сервисы» → «Проверка исполнения запроса (заявления)». Там нужно будет ввести номер заявления, он обычно указан в правом верхнем углу документа.

Собственник и правообладатель: в чем разница

Собственника иногда путают с правообладателем. С юридической точки зрения это разные понятия. У недвижимости может быть только собственник. Право собственности позволяет владеть, пользоваться и распоряжаться помещением или другим объектом недвижимости. Правообладатель — это термин из категории интеллектуального права. Это человек, который имеет право распространять, использовать в коммерческих целях или воспроизводить предметы интеллектуального труда. Например, продать права на экранизацию книги. Этот термин встречается в ст. 1229 ГК РФ. Путаница между этими понятиями возникает, потому что в ЕГРН у каждого объекта недвижимости в описании есть графа «правообладатель». В этом случае правообладатель то же самое, что собственник объекта недвижимости.

Право собственности на недвижимость — это не просто формальность, а важное условие для законного распоряжения недвижимым имуществом. Без регистрации прав нельзя продать, сдать в аренду или передать объект по наследству. Несвоевременное оформление прав может привести к штрафам и проблемам с законом. Поэтому важно знать, какие документы нужны и как проходит процесс регистрации. Соблюдение этих правил обеспечит безопасность ваших прав и позволит избежать неприятных ситуаций в будущем.