Как происходит передача квартир дольщикам
Передача квартиры от застройщика к дольщикам происходит после приемки квартиры при подписании акта приема-передачи (N 214-ФЗ, статья 21.2). При этом девелопер не может передать объект недвижимости покупателю до того, как получил разрешение на его ввод в эксплуатацию.
После того как акт приема-передачи подписан, дольщик получает ключи от квартиры. Он может зарегистрировать право собственности в Росреестре и стать полноправным собственником.
Способы оповещения дольщиков о старте приемки
Застройщик должен оповестить дольщиков не менее чем за месяц до начала приемки квартир в новостройке. Способов для этого три:
- Отправить заказное письмо с описью вложения и уведомление о вручении.
- Выслать уведомление на электронную почту, указанную в договоре долевого участия, или в мессенджер, если он указан в ДДУ. При этом такой электронный документ должен быть подписан усиленной электронной подписью
- Вручить извещение лично, под расписку.
Другие способы оповещения дольщиков законом не предусмотрены. Да, застройщик может отправить смс об окончании строительства многоквартирного дома или позвонить дольщику, но при этом он обязан отправить еще и официальное уведомление.
После того, как покупатель узнал о начале приемки, он должен записаться на осмотр квартиры. Сделать это нужно в срок, предусмотренный договором долевого участия. Если этот срок не установлен, на это дается семь рабочих дней (ч.4 ст. 8 ФЗ-214).
Чтобы посмотреть и принять квартиру, есть два месяца после получения официального уведомления. Если этого не сделать, застройщик составит односторонний акт приема-передачи. В нем он сможет указать, что сделал всё, что от него требует договор и недостатков в квартире нет.
Как проходят осмотры квартир
Приемка начинается в офисе застройщика, откуда дольщик вместе с представителем девелопера идет в квартиру, которую нужно принять. После осмотра недвижимости, если всё хорошо, покупатель подписывает акт приема-передачи. Если нет — подписывает акт о несоответствии объекта строительства требованиям договора долевого участия. Его еще называют актом осмотра.
Теперь рассказываем подробнее, как проходит процедура приемки квартиры в новостройке.
Перед тем как идти на осмотр, нужно проверить следующие документы:
- акт о вводе дома в эксплуатацию;
- акт о вводе в эксплуатацию инженерных систем;
- заключение о соответствии многоквартирного дома требованиям проектной документации и требованиям технических регламентов;
- документ, который подтвердит, что у дома есть официально зарегистрированный почтовый адрес;
- кадастровый и технический паспорта;
- экспликацию;
- паспорта и гарантии на счетчики воды и электричества.
Какие-то из них есть на сайте застройщика, а какие-то можно получить в офисе девелопера.
Если с документами все в порядке, можно идти на приемку. С собой нужно взять паспорт и договор долевого участия, если он оформлен на вас. Если нет, понадобится нотариально заверенный оригинал доверенности.
На приемке вместе с вами будет представитель строительной компании. Он должен показать вам объект, а вы — удостовериться, что недостатков нет и жилье соответствует эксплуатационным нормам и условиям договора. На приемку можно прийти одному или вместе с экспертом по приемке квартир. За его услуги платит покупатель.
| Тип отделки квартиры | Что проверить |
|---|---|
| Тип отделки квартиры | Что проверить |
|---|---|
| Черновая |
Фактическая площадь квартиры Вертикальность стен, отсутствие на них трещин, плесени и сырых пятен, насколько хорошо выполнена теплоизоляция Входная дверь: ее качество, размер, геометрия углов и отсутствие зазоров, работают ли замки и подходят ли ключи Окна: размер, качество стеклопакетов и отсутствие зазоров Вытяжная вентиляция, работает ли она |
| Предчистовая |
Фактическая площадь квартиры Вертикальность и ровность стен, отсутствие на них трещин, плесени и сырых пятен, насколько хорошо выполнена теплоизоляция Входная дверь: ее качество, размер, геометрия углов и отсутствие зазоров, работают ли замки и подходят ли ключи Окна: размер, качество стеклопакетов и отсутствие зазоров Вытяжная вентиляция, работает ли она Стяжка пола и ее прочность, есть ли трещины и перепад высот Потолок: его высота, отсутствие подтеков Инженерные сети: водоснабжение, отопление, электричество. Нужно проверить каждую розетку и патрон, работают ли они, если вставить лампочку или зарядку от телефона. |
| Чистовая |
Фактическая площадь квартиры Вертикальность и ровность стен, отсутствие на них трещин, плесени и сырых пятен, насколько хорошо выполнена теплоизоляция Окна: размер, качество стеклопакетов и отсутствие зазоров Вытяжная вентиляция, работает ли она Инженерные сети: водоснабжение, отопление, электричество. Нужно проверить каждую розетку и патрон, работают ли они, если вставить лампочку или зарядку от телефона. Качество финишных покрытий: плинтуса, обои, ламинат или линолеум, плитка. Также нужно проверить, есть ли трещины и перепад высот на полу Потолок: его высота, отсутствие подтеков, финишная отделка и ее качество Межкомнатные и входные двери: их качество, размер, геометрия углов и отсутствие зазоров, работают ли замки и подходят ли ключи Сантехника: отсутствие подтеков и сколов, работают ли краны и унитаз |
Объем работ девелопера в квартирах даже с черновой отделкой зависит от условий договора долевого участия, например, в такой квартире уже могут быть установлены радиаторы. Поэтому на приемку нужно обязательно взять с собой договор: в нем перечислены обязательства застройщика по отделке квартиры. Проверить квартиру и ничего не забыть так будет легче.
Следующий шаг — подписать акт приема-передачи, если качество объекта недвижимости устроило покупателя и он не нашел недостатков. Если дольщик нашел изъяны или несоответствия условиям договора, нужно отказаться от подписания акта приема-передачи или составить вместе с представителем застройщика акт о несоответствии объекта строительства требованиям договора с условием устранения дефектов. После устранения недостатков дольщик подпишет акт приема-передачи, а застройщик выдаст ключи от квартиры.
В какие сроки нужно устранить замечания
Если при осмотре квартиры покупатель нашел недостатки, застройщик обязан (N 214-ФЗ, статья 7) устранить их за свой счет, уменьшить цену на недвижимость или возместить расходы, если покупатель хочет устранить недостатки сам.
Срок устранения недостатков — 60 календарных дней. Если строительная компания не устранит их, она обязана уплатить неустойку и возместить убытки покупателя сверх неустойки (N 214-ФЗ, статья 10).
Что должно быть в акте приема-передачи квартиры
В акте приема-передачи должны быть:
- дата составления акта;
- паспортные данные дольщика;
- данные и реквизиты застройщика;
- основные характеристики объекта недвижимости;
- полный юридический адрес принимаемой квартиры;
- выявленные недостатки и сроки их устранения.
Если квартиру принимал представитель дольщика, нужно вписать в акт приема-передачи номер доверенности и имя представителя.
Если девелопер нарушил срок сдачи, он может добавить, что покупатель не имеет претензий по срокам передачи объекта. В этом случае дольщик не сможет получить неустойку. Акт с такой фразой подписывать не стоит. Нужно попросить убрать эту формулировку.
Как зарегистрировать право на квартиру в новостройке
Право собственности возникает не в момент подписания акта приема-передачи, а после регистрации квартиры в Росреестре и появления записи о собственник в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). А оформить его можно после того, как дом поставлен на кадастровый учет. Максимальный срок постановки — шесть месяцев, но обычно застройщик делает это быстрее. Точный срок нужно уточнить у девелопера.
Зарегистрировать право собственности на квартиру в новостройке может девелопер (N-214 ФЗ, статья 16). Доверенность от собственника не нужна, а усиленную электронную подпись он оформит без участия покупателя. Узнать о такой возможности нужно у застройщика.
Если вы решили действовать самостоятельно, отправить документы на регистрацию можно через Многофункциональный центр (МФЦ), сайт Росреестра или в специальном сервисе.
Документы, которые понадобятся:
- Оригинал акта приема-передачи квартиры от строительной компании к покупателю. Их количество зависит от числа дольщиков. Если в договоре прописано два человека, потребуется три акта — ведомство запрашивает оригинал акта от каждого из них и еще один дополнительный.
- Заявление о регистрации права собственности на квартиру. Его форма установлена приказом от 19 августа 2020 н. N П/0310.
- Паспорт заявителя или заявителей. Нужны оригиналы, даже нотариально заверенные копии не подойдут.
- Квитанция об оплате государственной пошлины. Если дольщиков больше одного, квитанций будет несколько — по одной от каждого. При этом размер пошлины фиксированный, каждому заявителю нужно заплатить лишь её часть.
Иногда нужны дополнительные документы, например, если документы подает представитель заявителя, потребуется нотариально заверенный оригинал доверенности и паспорт человека, на чье имя выдана доверенность. А при оформлении совместной собственности на супругов — свидетельство о браке.
Договор долевого участия или уступки прав требования с собой в МФЦ можно не брать или не прикладывать к заявлению при регистрации права собственности онлайн. Этот документ уже есть в Росреестре, а необходимые сведения переданы в ЕГРН.
Если документы на регистрацию квартиры в Росреестре подаются онлайн, понадобится электронная подпись (ЭП). Она нужна, чтобы подписать электронные документы и защититься от мошенников.
Приемка квартиры в новостройке — важная часть сделки. Ее лучше не пропускать, так как во время нее можно выявить дефекты, которые застройщик обязан исправить, или обнаружить, что квартира меньше, чем должна была быть. Да, на это придется потратить время и заплатить профессиональному приемщику, если прийти вместе с ним, но если недостатки будут, времени и денег на их самостоятельное устранение придется потратить больше, чем на услуги эксперта.