Что такое дееспособность
Для начала давайте разберемся с определением. В статье 21 Гражданского кодекса РФ сказано, что дееспособность — это возможность гражданина распоряжаться своими правами, выполнять свои обязанности и совершать значимые с точки зрения закона поступки. Другими словами дееспособный человек осознает свои действия и их последствия.
В России полная дееспособность наступает с 18-ти лет. До этого возраста сделки с недвижимостью можно совершать только с письменного согласия родители или законных опекунов ребенка.
Впрочем, есть несколько исключений. Человека могут признать полностью дееспособным до совершеннолетия, если он:
- Вступил в брак. При этом дееспособность сохранится, даже если брак распался еще до совершеннолетия.
- Получил эмансипацию. Эта процедура закрепляет за несовершеннолетним полную дееспособность, отменить ее нельзя. Эмансипацию несовершеннолетний может получить либо с согласия родителей, либо по решению суда. Кроме того, органы опеки и попечительства должны подтвердить статус.
Недееспособность
Это состояние, при котором человек не понимает значения своих действий. Например, если он страдает психическим расстройством. Признать гражданина недееспособным можно только через суд.
Сделки от имени недееспособного совершает его опекун. При этом он должен учитывать мнение подопечного. А если он не может выразить мнение, то, согласно Гражданскому кодексу, следует учитывать информацию от его родителей или заслуживающего доверия окружения.
Бывает, что гражданин недееспособен только частично. Например, если он был игроманом или имел зависимость и поставил семью в тяжелое положение суд может ограничить его в дееспособности. В таком случае над ним устанавливается попечительство. Мелкие сделки в быту он может совершать сам, например, расплатиться в магазине за купленные продукты. А крупные сделки, такие как продажа или покупка недвижимости, требуют согласия попечителя.
Чем опасны сделки с недееспособными продавцами
Сделка — это проявление воли всех сторон. Подразумевается, что при заключении сделок, особенно крупных, участники должны быть дееспособными, то есть, осознавать свои поступки.
Сделки, которые совершались человеком недееспособным — ничтожные. Есть риск, что суд может применить к ним последствия недействительности, то есть, вернуть все назад. Продавцу вернется недвижимость, а покупателю — деньги.
Важно учитывать, что даже если продавец потерял дееспособность после сделки, ее все равно могут оспорить. Для этого опекун должен доказать, что его подопечный уже на момент подписания договора потерял ясность рассудка.
Например, в 2024 году Верховный суд РФ рассматривал случай, когда продавец оспорил сделку по продаже жилья. В 2021 году истец продала квартиру, а через некоторое время обратилась в суд, чтобы оспорить сделку. Истец утверждала, что в момент заключения сделки не понимала последствия своих действий из-за возраста и здоровья.
В ходе слушаний выяснилось, что продавец состояла на учете в психоневрологическом диспансере. Кроме того, суд назначил экспертизу, которая также показала, что в момент сделки продавец не понимала значения своих действий. Поэтому суд удовлетворил иск, а покупателя обязали вернуть спорное жилье. Сторона ответчика пыталась обжаловать решение, и дело в конце концов дошло до Верховного суда, который встал на сторону истца.
Как подтвердить дееспособность
При заключении сделки дееспособными должны быть обе стороны. Но на практике именно продавец чаще всего оспаривает сделки. Поэтому именно его просят предоставить свидетельства дееспособности. Есть несколько способов это сделать:
Получить справки из наркологического и психоневрологического диспансеров, которые в обиходе и называются справками о дееспособности. Но важно понимать, что это просто подстраховка для покупателя. В такой справке укажут, состоит ли человек на учете у психиатра или нарколога. Так, если у человека есть зависимость, но он не обращался к специалистам, справка ничего не покажет.
Заверить договор купли-продажи квартиры или другой недвижимости у нотариуса. Конечно, нотариус — не психиатр и оценить адекватность продавца он может только общечеловеческими методами, пообщавшись с ним. Но, в случае судебного спора, он может выступить свидетелем на стороне покупателя. Кроме того, с 2015 года нотариусы получили право снимать сделки на видео, запись также можно использовать как дополнительное доказательство.
Познакомиться с продавцом и его окружением. Поговорите с родственниками или соседями — они помогут составить портрет человека. Также можно попросить продавца предоставить дополнительные документы. Так, если у него есть водительские права или разрешение на владение оружием — это косвенно подтверждает, что с ним все в порядке. Ведь, чтобы получить эти документы, нужно пройти обследование у нарколога и психиатра.
Пригласить на сделку врача-психиатра для освидетельствования. Использовать такой способ на каждой сделке, конечно, не нужно. Освидетельствование лучше провести, если у вас есть подозрения в недееспособности. Например, если владелец объекта — пожилой и рассеянный человек, а все переговоры с покупателем ведет его родственник или знакомый. Эксперт должен приехать примерно за час до назначенного времени сделки. Врач привозит с собой все необходимые документы, беседует с продавцом, устанавливает факт его дееспособности и выписывает акт психиатрического освидетельствования.
Где и как получить справки о дееспособности
Заключение от нарколога можно получить в наркологическом и психоневрологическом диспансерах по месту жительства. В документе укажут, что человек не проходил лечение и не наблюдался в наркологических учреждениях по месту регистрации. А также, что показания для сделок с недвижимостью отсутствуют.
Справку от психиатра можно получить двумя способами. Во-первых, гражданин может просто прийти к врачу. Он проверит его по специальной базе данных, чтобы узнать обращался ли посетитель за медицинской помощью в диспансер и не стоит ли он на учете. Такая справка выдается бесплатно, но поскольку осмотр не проводится, она не дает почти никаких гарантий дееспособности.
Поэтому для надежности лучше пойти по второму пути и пройти медицинское освидетельствование. Оно платное, но зато в справке укажут, что у человека отсутствуют противопоказания для сделок с недвижимостью.
Ни один из способов не может гарантировать стопроцентную безопасность сделки, но информированность, знания о понятии дееспособности и о способах, которые могут ее подтвердить и помогут снизить риски.